Je ontvangt een brief van de Belastingdienst met een navorderingsaanslag van drieduizend euro. Box 3 belasting over het "fictieve rendement" van je vastgoed. Je kijkt naar je werkelijke rendementen van vorig jaar en schudt je hoofd - je hebt nog geen duizend euro netto verdiend aan dat tweede huis, maar de fiscus doet alsof je er veel meer mee hebt verdiend.

Dit soort situaties hebben geleid tot een juridische strijd die het Nederlandse belastingstelsel op zijn kop heeft gezet. Het Kerstarrest van de Hoge Raad verklaarde het huidige Box 3 systeem in strijd met mensenrechten. De uitspraak was duidelijk: belasting moet gebaseerd zijn op werkelijk rendement, niet op fantasiecijfers.

Nu staat er een complete hervorming aan te komen die alles verandert voor vastgoedbeleggers. Vanaf 2027 of 2028 wordt afgerekend met fictieve rendementen en krijgen we een systeem gebaseerd op werkelijke inkomsten en winsten. Voor sommige beleggers betekent dit aanzienlijke besparingen, voor anderen juist hogere lasten.

De vraag is niet óf deze hervorming komt, maar hoe je je erop voorbereidt. Want wie de nieuwe regels begrijpt en tijdig anticipeert, kan zijn belastingdruk drastisch verlagen.

De aanleiding: waarom het huidige systeem sneuvelde

Het huidige Box 3 systeem is fundamenteel oneerlijk, en dat wist eigenlijk iedereen al jaren. Je betaalt belasting over een fictief rendement dat vaak niets te maken heeft met je werkelijke inkomsten. Heb je een huis dat leegstaat? Pech, je betaalt alsof het vol verhuurd is. Maken je beleggingen verlies? Maakt niet uit, de fiscus doet alsof je winst hebt gemaakt.

Deze willekeur leidde tot een rechtszaak die uiteindelijk bij de Hoge Raad belandde. Op kerstavond 2021 velde de rechter een historisch oordeel: het systeem schendt artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Simpel gezegd: je kunt mensen niet belasten over inkomsten die ze niet hebben.

De politiek had geen keuze meer. Er moest een nieuw systeem komen gebaseerd op werkelijk rendement. Na jaren onderhandelen en onderzoeken ligt er nu een wetsvoorstel dat de basis legt voor een compleet nieuwe Box 3.

Bij VrijheidVastgoed volgen we deze ontwikkelingen nauwlettend omdat ze grote gevolgen hebben voor onze leden die in vastgoed beleggen.

Het nieuwe systeem: werkelijk rendement als uitgangspunt

Het nieuwe Box 3 systeem is fundamenteel anders opgezet. In plaats van één forfaitair percentage krijgen we een hybride systeem met twee verschillende heffingen.

Voor de meeste beleggingen komt er een vermogensaanwasbelasting waarbij je jaarlijks belasting betaalt over zowel ontvangen inkomsten als waardestijgingen, ook als je niet verkoopt. Dit geldt voor banktegoeden, beursaandelen en crypto.

Maar voor vastgoed geldt een speciale uitzondering: de vermogenswinst belasting. Hierbij betaal je jaarlijks belasting over directe inkomsten zoals huur, maar waardestijgingen worden pas belast bij verkoop. Dit maakt vastgoed fiscaal aantrekkelijker dan andere beleggingen.

De drie categorieën vastgoed die alles bepalen

Het nieuwe systeem deelt vastgoed in drie categorieën in, elk met eigen regels die grote impact hebben op je belastingdruk.

Categorie 1: Volledig verhuur (90% of meer)

Als je vastgoed minimaal 328 dagen per jaar verhuurt, valt het onder de gunstigste regeling. Je betaalt belasting over je netto huurinkomsten: bruto huur minus alle kosten zoals onderhoud, beheer en hypotheekrente.

Dit is vaak de voordeligste categorie omdat je alle werkelijke kosten kunt aftrekken. Hypotheekrente blijft volledig aftrekbaar, wat betekent dat een hoge financiering je belastingdruk kan verlagen.

Categorie 2: Eigen gebruik (0% verhuur)

Gebruik je vastgoed helemaal niet voor verhuur, dan geldt een vastgoedbijtelling van 2,65% over de WOZ-waarde. Dit lijkt op het oude systeem, maar het percentage is lager dan de huidige forfaitaire tarieven.

Bij deze categorie kun je geen kosten aftrekken behalve hypotheekrente. Onderhoud, verzekeringen en andere kosten worden geacht inbegrepen te zijn in de bijtelling.

Categorie 3: Gemengd gebruik (minder dan 90% verhuur)

Dit is de complexste categorie. Je betaalt belasting over het hoogste van twee bedragen: de netto huurinkomsten of de vastgoedbijtelling van 2,65%.

Als je huurinkomsten hoger zijn dan de bijtelling, kun je kosten aftrekken. Is de bijtelling hoger, dan krijg je geen kostenaftrek.

De timing die alles verandert

Een cruciaal verschil met het huidige systeem is wanneer je belasting betaalt over waardestijgingen. In het nieuwe systeem wordt de WOZ-waarde van 1 januari 2028 als jouw fictieve aankoopprijs gezien, ongeacht wanneer je het vastgoed werkelijk hebt gekocht.

Dit betekent dat alle waardestijgingen die je tot die datum hebt gerealiseerd, "bevroren" worden. Je betaalt daar geen belasting over. Alleen waardestijgingen vanaf 2028 worden uiteindelijk belast bij verkoop.

Voor veel beleggers die jaren geleden hebben gekocht, kan dit een enorme besparing betekenen. Hun grootste waardestijgingen blijven onbelast.

Praktijkvoorbeelden die het verschil laten zien

Voorbeeld 1: Het eigen vakantiehuisje

Je hebt een vakantiewoning met een WOZ-waarde van €400.000 en een hypotheek van €200.000 tegen 4% rente. Je gebruikt het alleen zelf.

Onder het nieuwe systeem betaal je:

• Vastgoedbijtelling: 2,65% × €400.000 = €10.600
• Minus hypotheekrente: €200.000 × 4% = €8.000
• Belastbaar bedrag: €2.600
• Belasting (36%): €936

Onder het huidige systeem zou je belasting betalen over €200.000 vermogen tegen 5,88%, wat neerkomt op €4.233 belasting. Het nieuwe systeem bespaart je dus ruim €3.000 per jaar.

Voorbeeld 2: De volledig verhuurde woning

Je hebt een huurwoning die €1.800 per maand opbrengt en €400 per maand aan kosten heeft (onderhoud, beheer, verzekeringen). De hypotheekrente is €600 per maand.

Jaarlijks belastbaar inkomen:

• Huur: €21.600
• Minus kosten: €4.800
• Minus rente: €7.200
• Belastbaar: €9.600
• Belasting (36%): €3.456

Dit voorbeeld toont dat verhuur onder het nieuwe systeem vaak duurder uitpakt dan eigen gebruik, omdat je over werkelijke inkomsten wordt belast in plaats van een forfaitair percentage.

De overgangsperiode die je kansen biedt

Tot het nieuwe systeem ingaat, geldt er een overbruggingsregeling met interessante mogelijkheden. Je kunt tegenbewijs leveren als je werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage.

Voor vastgoed betekent dit dat je kunt aantonen dat je WOZ-waarde is gedaald of dat je negatief rendement hebt behaald. Dit kan vooral interessant zijn voor mensen met recent gekochte panden tegen hoge prijzen.

Daarnaast geldt tot 2026 nog de leegwaarde ratio voor verhuurde woningen met huurbescherming. Hiermee kun je je WOZ-waarde verlagen tot 73% van de getaxeerde waarde. Na 2026 vervalt deze regeling.

Strategieën die je belastingdruk kunnen halveren

Optimaliseer je verhuurpercentage

De grens van 90% verhuur is cruciaal. Als je net onder deze grens zit, kan het lonen om extra inspanningen te doen om boven de 90% te komen. Dit geeft je toegang tot kostenaftrek en vaak een lagere belastingdruk.

Let op: de grens is 328 dagen per jaar, dus ongeveer 11 maanden. Plan je eigen gebruik strategisch rond deze grens.

Financier strategisch

Omdat hypotheekrente volledig aftrekbaar blijft in alle categorieën, wordt financiering relatief aantrekkelijker. Een hogere loan-to-value ratio kan je belastingdruk verlagen, mits je bank dit toestaat.

Overweeg daarom of je extra kunt lenen tegen je vastgoed om de belastbare grondslag te verkleinen.

Plan je verkoopmoment

Waardestijgingen worden pas belast bij verkoop. Dit geeft je de mogelijkheid om strategisch te plannen wanneer je verkoopt. Verkoop in een jaar waarin je verliezen hebt op ander vastgoed, zodat je deze kunt verrekenen.

Ook kun je verkopen spreiden over meerdere jaren om onder hogere belastingschijven te blijven, al geldt in Box 3 een vlak tarief van 36%.

Overweeg een BV-structuur

Voor zeer rendabele vastgoedbeleggingen kan een BV interessanter worden. De vennootschapsbelasting van 19% of 25,8% plus dividendbelasting kan lager uitpakken dan 36% Box 3-belasting, vooral bij hoge rendementen.

Nadeel is wel de hogere administratieve last en complexiteit van een BV.

Zorg voor correcte WOZ-waardes

Je WOZ-waarde wordt cruciaal in het nieuwe systeem. Zorg dat deze correct is door bezwaar te maken als je denkt dat de waarde te hoog is. Een lagere WOZ-waarde verlaagt zowel de jaarlijkse bijtelling als de uiteindelijke vermogenswinst bij verkoop.

De valkuilen die je duizenden euro's kunnen kosten

Onderschatting van administratieve lasten

Het nieuwe systeem vereist veel meer administratie. Je moet alle huurinkomsten, kosten en WOZ-waardeveranderingen bijhouden. Begin nu al met het opzetten van een goed systeem.

Verkeerde interpretatie van de 90%-grens

De grens van 90% verhuur is gebaseerd op 328 dagen per jaar, niet op 90% van de tijd dat het pand beschikbaar is. Als je pand een maand leegstaat tussen huurders, telt dat mee voor de grens.

Geen onderscheid tussen onderhoud en verbetering

Onderhoudskosten zijn jaarlijks aftrekbaar bij verhuur, maar verbeteringskosten worden toegevoegd aan je kostprijs en pas verrekend bij verkoop. Houd dit goed uit elkaar in je administratie.

Geen gebruik maken van overgangsregels

Tot 2026 kun je nog profiteren van de leegwaarde ratio en tegenbewijsregeling. Laat deze kansen niet liggen als ze voor jou voordelig zijn.

De politieke onzekerheid die blijft

Hoewel de hoofdlijnen van het nieuwe systeem vaststaan, zijn er nog veel details onduidelijk. Het exacte invoermoment wisselt tussen 2027 en 2028, afhankelijk van de ICT-voorbereiding van de Belastingdienst.

Ook het percentage van de vastgoedbijtelling kan nog wijzigen. De huidige 2,65% is gebaseerd op het 10e percentiel van huurwaarderatio's, maar dit wordt na vijf jaar herzien. Lobby's verwachten dat het percentage stijgt naar 3% tot 3,5%.

Verder bestaat er discussie over het wel of niet opnemen van de eigen woning in Box 3. DNB pleit hiervoor, maar dit staat niet in het huidige wetsvoorstel.

Hoe Vrijheid Vastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed.nl volgen we alle ontwikkelingen rond de Box 3 hervorming nauwlettend. We organiseren coaching calls waarin we de nieuwe regels uitleggen en strategieën bespreken om je belastingdruk te optimaliseren.

Onze community deelt ervaringen over het opzetten van goede administratiesystemen en het omgaan met de nieuwe regelgeving. Ook hebben we contacten met fiscale specialisten die ervaring hebben met de overgangsregels.

‍