Stel je voor: je vindt eindelijk de perfecte huurwoning in Amsterdam. De makelaar vertelt je dat de maandelijkse huur 1.400 euro bedraagt. "Is dat niet veel te hoog?" vraag je. "Normaal gesproken wel," antwoordt hij, "maar dit is een geliberaliseerde huurprijs. "Hier gelden andere regels."

Dit gesprek speelt zich dagelijks af op de Nederlandse huurmarkt. Tienduizenden huurders betalen maandelijks honderden euro's meer dan de sociale huurgrens, vaak zonder precies te begrijpen waarom. De term "geliberaliseerde huurprijs" klinkt ingewikkeld, maar het principe is eigenlijk simpel: het is de huur die verhuurders zelf mogen bepalen, zonder de strikte beperkingen die gelden voor sociale huur.

In 2025 wonen ongeveer 400.000 Nederlandse huishoudens in een geliberaliseerde huurwoning, en dat aantal groeit snel. Voor vastgoedinvesteerders vertegenwoordigt deze markt kansen, maar ook complexe regelgeving. Voor huurders betekent het vaak hogere kosten, maar ook meer keuzes. En voor beide partijen geldt: wie de spelregels niet begrijpt, kan dure fouten maken.

Wat is een geliberaliseerde huurprijs?

Een geliberaliseerde huurprijs is simpel gezegd een huurprijs die niet door de overheid wordt gereguleerd via het woningwaarderingsstelsel. Verhuurders krijgen de vrijheid om de huur zelf te bepalen op basis van marktomstandigheden, locatie en vraag en aanbod. Dit staat in contrast met sociale huur, waar strikte regels bepalen wat je maximaal mag vragen.

Deze vrijheid komt echter met voorwaarden. Een woning kan alleen een geliberaliseerde huurprijs hebben als deze voldoet aan specifieke criteria rond puntentelling en huurhoogte. Deze criteria zijn de afgelopen jaren drastisch gewijzigd, met name door de invoering van de Wet Betaalbare Huur in juli 2024.

De liberalisatiegrens: de grens tussen gereguleerd en vrij

De liberalisatiegrens vormt de scheidslijn tussen de sociale huursector en de vrije sector. Voor 2025 ligt deze grens op 1.184,82 euro per maand. Woningen met een huur boven dit bedrag kunnen onder voorwaarden geliberaliseerd zijn. Deze grens wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie en heeft de afgelopen jaren een flinke sprong gemaakt.

In 2024 bedroeg de liberalisatiegrens nog 879,66 euro. De stijging naar 1.184,82 euro in 2025 is het gevolg van de nieuwe wetgeving die het middensegment heeft geïntroduceerd. Deze sprong van meer dan 300 euro heeft grote gevolgen gehad voor de markt.

De nieuwe driedeling van de huurmarkt

Sinds juli 2024 kent Nederland officieel drie huursegmenten in plaats van twee. Deze nieuwe indeling heeft de speelvelden drastisch veranderd en beïnvloedt zowel huurders als verhuurders.

Sociale huur: tot 143 punten

Het sociale huursegment beslaat woningen tot en met 143 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur bedraagt 900,07 euro per maand in 2025. Huurders in deze categorie kunnen mogelijk in aanmerking komen voor huurtoeslag, wat de netto huurkosten aanzienlijk kan verlagen.

Gereguleerd middensegment: 144 tot 186 punten

Het nieuwe middensegment omvat woningen van 144 tot en met 186 punten. Voor deze woningen geldt een maximale huur van 900,08 tot 1.184,82 euro per maand. Dit segment werd geïntroduceerd om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken voor middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur maar te weinig voor de vrije sector.

Huurders in dit segment hebben geen recht op huurtoeslag, maar hun huur is wel wettelijk gereguleerd. Verhuurders kunnen niet zomaar elke prijs vragen en zijn gebonden aan het puntensysteem.

Geliberaliseerde vrije sector: vanaf 187 punten

Woningen met 187 punten of meer vallen in de geliberaliseerde vrije sector, mits de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Hier geldt vrijheidsrecht: verhuurders bepalen zelf de huurprijs gebaseerd op marktomstandigheden. Huurders hebben geen recht op huurtoeslag en betalen vaak aanzienlijk meer dan in de gereguleerde segmenten.

Het woningwaarderingsstelsel: punten bepalen je sector

Het woningwaarderingsstelsel vormt de ruggengraat van de Nederlandse huurmarktregulering. Dit puntensysteem beoordeelt woningen op verschillende aspecten en bepaalt uiteindelijk in welk segment een woning valt.

Hoe punten worden toegekend

Woningen krijgen punten voor verschillende kenmerken. De oppervlakte van verwarmde verblijfsruimten levert het meeste punten op - elke vierkante meter tot 40 m² geeft 1 punt, daarna 0,75 punt per m². De WOZ-waarde speelt ook een belangrijke rol, waarbij hogere waardes meer punten opleveren tot een bepaald maximum.

Het energielabel heeft grote invloed op de puntentelling. Een A-label levert 11 punten op, terwijl een G-label 9 minpunten betekent. Deze regelgeving stimuleert verhuurders om te investeren in energiezuinige woningen.

Andere factoren die meetellen

Keuken- en badkamervoorzieningen, buitenruimte zoals balkons of tuinen, en de bereikbaarheid van de woning dragen allemaal bij aan de uiteindelijke puntentelling. Ook bijzondere voorzieningen zoals airconditioning of een tweede toilet kunnen extra punten opleveren.

De locatie speelt indirect mee via de WOZ-waarde. Woningen in gewilde wijken hebben vaak hogere WOZ-waardes, wat resulteert in meer punten en daarmee hogere maximale huurprijzen.

Wanneer is jouw huur geliberaliseerd?

Of jouw huur geliberaliseerd is, hangt af van twee cruciale factoren: wanneer je huurcontract is getekend en hoeveel punten je woning heeft. De regelgeving verschilt voor contracten van voor en na juli 2024.

Contracten getekend voor 1 juli 2024

Voor contracten die zijn getekend vóór 1 juli 2024 gelden de oude criteria. Je woont geliberaliseerd als je woning minimaal 144 punten heeft volgens het woningwaarderingsstelsel en de aanvangshuurprijs hoger was dan de toen geldende liberalisatiegrens.

Deze woningen vallen nog steeds onder het oude systeem, ook al zijn de regels inmiddels veranderd. Dit betekent dat veel huurders die toen geliberaliseerd woonden, dat ook nu nog steeds zijn.

Contracten getekend vanaf 1 juli 2024

Voor nieuwe contracten sinds juli 2024 zijn de eisen strenger geworden. Je woning moet minimaal 187 punten hebben én de huurprijs moet boven de huidige liberalisatiegrens liggen om als geliberaliseerd te gelden.

Deze wijziging heeft ervoor gezorgd dat ongeveer 110.000 woningen zijn verschoven van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment. Voor veel verhuurders betekende dit een aanzienlijke daling van de huurinkomsten.

Gevolgen van de Wet Betaalbare Huur

De invoering van de Wet Betaalbare Huur in juli 2024 heeft de Nederlandse huurmarkt ingrijpend veranderd. De wet introduceerde niet alleen het nieuwe middensegment, maar bracht ook strikte beperkingen aan huurverhogingen in de vrije sector.

Verschuiving van 110.000 woningen

Door de nieuwe regelgeving verschoven ongeveer 110.000 woningen van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment. Voor huurders in deze woningen betekende dit gemiddeld een huurverlaging van 190 euro per maand - een totale besparing van 19% op de huurkosten.

Deze verschuiving had ook gevolgen voor verhuurders, die plotseling te maken kregen met lagere huurinkomsten en beperkingen in hun huurverhogingsmogelijkheden.

Maximale huurverhogingen

Een van de meest ingrijpende veranderingen betreft de beperking van huurverhogingen in de vrije sector. Tot 1 mei 2029 geldt een maximale huurverhoging per jaar van het laagste van twee percentages: inflatie plus 1% of de CAO-loonontwikkeling plus 1%.

Voor 2025 betekent dit een maximale huurverhoging van 4,1%. Deze beperking geldt voor alle geliberaliseerde woningen, ongeacht wanneer het contract is getekend.

Risico's en kansen voor verhuurders

De nieuwe regelgeving heeft het speelveld voor verhuurders drastisch veranderd. Waar voorheen meer vrijheid bestond in het bepalen van huurprijzen en huurverhogingen, zijn er nu strikte grenzen gesteld.

Verminderde investeringsbereidheid

De strengere regelgeving heeft geleid tot een aanzienlijke daling van de investeringsbereidheid onder institutionele beleggers. Het beleggings- en nieuwbouwvolume op de Nederlandse huurwoningmarkt is sinds 2022 sterk gedaald.

Verhuurders zijn voorzichtiger geworden met nieuwe investeringen omdat de voorspelbaarheid van rendementen is afgenomen. De combinatie van lagere huurinkomsten door regulering en beperkte verhogingsmogelijkheden maakt vastgoed als belegging minder aantrekkelijk.

Uitponding als reactie

Een direct gevolg van de nieuwe regelgeving is de sterke toename van uitponding. In 2024 werden meer dan 30.000 huurwoningen verkocht door verhuurders die hun portefeuille wilden verkleinen of zich helemaal terugtrokken uit de huurmarkt.

Deze ontwikkeling vermindert het aanbod van huurwoningen juist op het moment dat de vraag hoog blijft. Het creëert een vicieuze cirkel waarin schaarste prijzen opdrijft in het segment dat nog wel vrij is.

Rechten en plichten van huurders

Als huurder in een geliberaliseerde woning heb je specifieke rechten en plichten. Het is cruciaal om deze te kennen om misstanden te voorkomen en je financiële belangen te beschermen.

Het recht op toetsing

Huurders kunnen binnen 6 maanden na aanvang van het huurcontract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten geldt een verlengde termijn tot 6 maanden na afloop van het contract.

De Huurcommissie beoordeelt de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Als blijkt dat de woning minder dan 187 punten heeft (voor contracten na juli 2024) of minder dan 144 punten (voor eerdere contracten), kan de huur worden verlaagd met terugwerkende kracht.

Bescherming tegen willekeurige verhogingen

Ook al woon je geliberaliseerd, dat betekent niet dat verhuurders onbeperkt de huur kunnen verhogen. De maximale jaarlijkse verhoging is tot 2029 begrensd op inflatie plus 1% of CAO-ontwikkeling plus 1%, afhankelijk van wat het laagste is.

Verhuurders moeten huurverhogingen bovendien volgens de juiste procedure doorvoeren. Ze kunnen niet zomaar de huur verhogen, maar moeten dit schriftelijk aankondigen met inachtneming van de wettelijke termijnen.

Praktische tips voor huurders

Controleer je puntentelling

Laat je woning doorrekenen via de online tools van de Huurcommissie. Het kan zijn dat je woning minder punten heeft dan gedacht, waardoor je mogelijk recht hebt op een lagere huur. Met name woningen met slechte energielabels kunnen door de minpunten lager uitkomen dan verwacht.

Besteed extra aandacht aan het energielabel van je woning. Een verschil van één labelklasse kan het verschil betekenen tussen wel of niet geliberaliseerd wonen.

Documenteer alles

Bewaar alle documentatie rond je huurcontract, inclusief de oorspronkelijke advertentie, correspondentie met de verhuurder en eventuele aanpassingen aan de woning. Deze informatie kan cruciaal zijn bij een eventuele toetsing door de Huurcommissie.

Maak foto's van de staat van de woning bij aanvang van de huur. Dit kan helpen bij eventuele discussies over de puntentelling later.

Wees alert op huurverhogingen

Controleer elke huurverhoging die je verhuurder doorvoert. Het maximale verhogingspercentage geldt ook voor geliberaliseerde woningen. Verhuurders maken soms fouten of proberen bewust meer te vragen dan is toegestaan.

De toekomst van geliberaliseerde huur

De Nederlandse huurmarkt staat voor verdere veranderingen. De politieke discussie over betaalbaarheid van wonen blijft actueel, en dat kan leiden tot nieuwe maatregelen die de geliberaliseerde sector raken.

Verwachte ontwikkelingen

Minister Keijzer heeft in april 2025 al enkele aanpassingen aangekondigd om de negatieve effecten van de Wet Betaalbare Huur te beperken. De WOZ-waarde telt zwaarder mee bij nieuwe contracten en er komen uitzonderingen voor specifieke categorieën zoals monumenten.

Deze aanpassingen tonen aan dat de overheid worstelt met het vinden van de juiste balans tussen huurdersbescherming en het behouden van voldoende investeringsprikkels voor verhuurders.

Marktdynamiek blijft gespannen

Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is in 2025 met meer dan 36% gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Woningen ontvangen gemiddeld 57 reacties, het hoogste niveau ooit gemeten. Deze krapte drijft prijzen op in het segment dat nog wel vrij geprijsd mag worden.

Voor huurders betekent dit dat geliberaliseerde woningen steeds duurder worden en steeds moeilijker te krijgen. Voor verhuurders betekent het dat ze weliswaar hoge prijzen kunnen vragen, maar ook te maken hebben met veel concurrentie van potentiële huurders.

Strategische overwegingen voor investeerders

Voor vastgoedinvesteerders heeft de nieuwe regelgeving rond geliberaliseerde huur grote implicaties. Het investeren in huurwoningen vereist nu meer strategisch inzicht dan ooit tevoren.

Focus op hoge puntenaantallen

Investeerders die actief willen blijven in de huurmarkt moeten zich richten op woningen met ruim boven de 187 punten. Dit biedt de zekerheid dat de woning ook in de toekomst geliberaliseerd kan worden verhuurd, zelfs als de regelgeving verder wordt aangescherpt.

Let daarbij vooral op factoren die veel punten opleveren: groot oppervlak, goede energielabels en bijzondere voorzieningen. Een investering in verduurzaming kan niet alleen extra punten opleveren, maar is ook maatschappelijk gewenst.

Diversificatie wordt belangrijker

Door de onzekerheid rond toekomstige regelgeving is diversificatie belangrijker geworden. Investeerders kunnen overwegen om niet alleen in huurwoningen te investeren, maar ook posities op te bouwen in andere vastgoedsegmenten zoals commercieel vastgoed of koopwoningen.

Ook geografische diversificatie kan risico's spreiden. De impact van lokale regelgeving verschilt per gemeente, en sommige regio's zijn mogelijk aantrekkelijker voor verhuur dan andere.

Conclusie: navigeren in een veranderende markt

De geliberaliseerde huurprijs vormt een complex maar essentieel onderdeel van de Nederlandse woningmarkt. Voor huurders betekent het hogere kosten, maar ook meer keuzemogelijkheden. Voor verhuurders biedt het kansen voor hogere rendementen, maar binnen steeds striktere grenzen.

De Wet Betaalbare Huur heeft de spelregels ingrijpend veranderd. Waar voorheen de scheidslijn lag bij 144 punten, is deze opgeschoven naar 187 punten. Dit heeft geleid tot meer betaalbaarheid voor huurders in het middensegment, maar ook tot onzekerheid en verminderde investeringsbereidheid bij verhuurders.

Voor alle partijen geldt dat kennis van de regelgeving cruciaal is. Huurders die hun rechten niet kennen, kunnen te veel betalen. Verhuurders die de regels niet begrijpen, lopen het risico op conflicten en financiële tegenslagen. En investeerders die de marktdynamiek niet doorgrond hebben, kunnen kostbare fouten maken.

De toekomst van de geliberaliseerde huurmarkt hangt af van het vermogen om een balans te vinden tussen betaalbaarheid voor huurders en voldoende investeringsprikkels voor verhuurders. De strenge regulering kan leiden tot een verder krimpend aanbod, wat uiteindelijk niemand helpt. Te weinig regulering kan leiden tot onbetaalbare huren voor grote groepen mensen.

Bij VrijheidVastgoed helpen we onze leden navigeren door deze complexe markt. Of je nu huurder bent die wil controleren of je niet te veel betaalt, of een investeerder die kansen zoekt in de veranderende huurmarkt - begrip van geliberaliseerde huurprijzen is essentieel voor succes.

Want in een markt vol regelgeving en constante veranderingen is kennis je belangrijkste wapen. Wie de spelregels begrijpt, kan slimme beslissingen nemen. Wie ze negeert, betaalt uiteindelijk de prijs.

‍