Je hebt eindelijk de perfecte woning gevonden. Na maanden zoeken ligt er een aankooptraject voor je waarbij een aankoopmakelaar je begeleidt. De offerte ligt op tafel: 3.000 euro voor professionele begeleiding bij de grootste aankoop van je leven. Dan komt de vraag die veel kopers stellen: "Kan ik deze kosten aftrekken van de belasting?"

Het antwoord teleurstelt veel mensen: nee, de kosten van een aankoopmakelaar zijn niet fiscaal aftrekbaar. Maar voordat je de moed verliest, is het belangrijk om het complete plaatje te begrijpen. Welke kosten bij je woningaankoop zijn dan wel aftrekbaar? Hoe maximaliseer je je belastingvoordeel? En waarom heeft de Belastingdienst deze regel eigenlijk ingevoerd?

In deze uitgebreide gids ontdek je alles wat je moet weten over aftrekbare en niet-aftrekbare kosten bij het kopen van een huis. Want ook al kun je de aankoopmakelaar niet aftrekken, er zijn genoeg andere posten waarmee je duizenden euro's kunt besparen.

Waarom zijn aankoopmakelaar kosten niet aftrekbaar?

De Belastingdienst hanteert een heldere logica bij het bepalen wat wel en niet aftrekbaar is: alleen kosten die direct gerelateerd zijn aan het verkrijgen van je hypotheekfinanciering komen in aanmerking voor aftrek. De kosten van een aankoopmakelaar vallen onder vermogensuitgaven, omdat ze betrekking hebben op de aanschaf van het eigendom zelf.

Een aankoopmakelaar helpt je bij het vinden van een geschikte woning, het onderhandelen over de prijs en het beoordelen van de staat van het pand. Deze diensten zijn gericht op de aankoop van de woning als bezit, niet op het financieren ervan. Daarom categoriseert de Belastingdienst deze kosten als aanschafkosten van vermogen, vergelijkbaar met de aanschaf van andere bezittingen.

Deze regel geldt voor alle makelaarskosten die te maken hebben met de aankoop. Of je nu gebruik maakt van een full-service aankoopmakelaar of een goedkopere online variant, de kosten blijven in beide gevallen niet-aftrekbaar. Ook als je makelaar extra diensten verricht zoals juridisch advies of begeleiding bij de financiering, verandert dit niets aan de fiscale behandeling.

Welke kosten bij woningaankoop zijn wel aftrekbaar?

Hoewel de aankoopmakelaar niet aftrekbaar is, zijn er gelukkig veel andere kosten die je wel van de belasting kunt aftrekken. De basisregel is simpel: alle kosten die je maakt voor het verkrijgen en behouden van je hypotheek zijn aftrekbaar in box 1 van je belastingaangifte.

Eenmalig aftrekbare kosten

Bij de aankoop van je woning kun je diverse eenmalige kosten aftrekken in het jaar waarin je ze betaalt. De hypotheekadvieskosten vormen vaak de grootste post, meestal tussen de 1.500 en 2.500 euro. Deze kosten zijn volledig aftrekbaar, ongeacht of je gebruik maakt van een onafhankelijk adviseur of de hypotheekadviseur van je bank.

De notariskosten voor je hypotheekakte zijn eveneens aftrekbaar. Let op: alleen de kosten voor de hypotheekakte, niet de kosten voor de leveringsakte. De notaris rekent dit meestal apart af op de eindafrekening. Gemiddeld betaal je tussen de 750 en 1.200 euro voor de hypotheekakte.

Taxatiekosten zijn aftrekbaar wanneer deze noodzakelijk zijn voor het verkrijgen van je hypotheek. De meeste banken eisen een taxatierapport voordat ze een hypotheek verstrekken. Deze kosten variëren tussen de 600 en 800 euro, afhankelijk van de waarde en complexiteit van de woning.

De kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bedragen 0,4% van je hypotheeksom en zijn volledig aftrekbaar. Bij een hypotheek van 400.000 euro betekent dit 1.600 euro aan aftrekbare kosten. De NHG beschermt je tegen een restschuld bij gedwongen verkoop en geeft je recht op lagere hypotheekrente.

Specifieke kosten bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw komen nog enkele extra aftrekbare kosten bij. De bouwrente die je betaalt vanaf het moment van het tekenen van het koopcontract tot de eigendomsoverdracht is volledig aftrekbaar. Deze rente kan aanzienlijk oplopen wanneer de bouw maanden duurt en er al substantiële bedragen zijn opgenomen uit je hypotheek.

Ook de kosten voor een bouwdepot of nieuwbouwdepot zijn aftrekbaar. Banken gebruiken deze constructie om de hypotheekgelden gefaseerd vrij te geven naarmate de bouw vordert. De beheerkosten hiervan variëren per bank maar zijn doorgaans enkele honderden euro's.

Jaarlijks terugkerende aftrekbare kosten

Naast de eenmalige kosten zijn er ook kosten die je elk jaar kunt aftrekken. De hypotheekrente vormt verreweg de grootste aftrekpost. In 2025 kun je deze rente aftrekken tegen maximaal 37,48% in de hoogste schijf. Bij een hypotheekrente van 15.000 euro per jaar betekent dit een belastingvoordeel van ongeveer 5.600 euro.

De premie voor je overlijdensrisicoverzekering is aftrekbaar wanneer deze gekoppeld is aan je hypotheek. Deze verzekering zorgt ervoor dat je hypotheek wordt afgelost bij overlijden, zodat je nabestaanden niet met de schuld blijven zitten. Premies variëren sterk op basis van leeftijd en verzekerd bedrag.

Ook eventuele kosten voor het verlengen of aanpassen van je hypotheek zijn aftrekbaar. Denk aan advieskosten bij oversluiten, boeterente bij vervroegde aflossing (onder voorwaarden), en notariskosten voor hypotheekwijzigingen.

Welke kosten zijn expliciet niet aftrekbaar?

Naast de aankoopmakelaar zijn er meer kosten die je niet van de belasting kunt aftrekken. Het is belangrijk om deze te kennen, zodat je niet teleurgesteld wordt bij je belastingaangifte.

De overdrachtsbelasting van 2% van de koopsom is niet aftrekbaar. Voor starters tot 35 jaar geldt sinds 2021 een vrijstelling tot 525.000 euro, maar dit betekent niet dat eventuele betaalde overdrachtsbelasting aftrekbaar wordt. De notariskosten voor de leveringsakte, waarbij je officieel eigenaar wordt van de woning, zijn evenmin aftrekbaar. Deze kosten bedragen meestal tussen de 600 en 1.000 euro.

Een bouwkundige keuring is over het algemeen niet aftrekbaar, tenzij je bank of NHG dit expliciet als voorwaarde stelt voor het verstrekken van de hypotheek. In dat geval kan je overwegen de kosten als aftrekbaar op te geven, maar bewaar dan het bewijs dat het verplicht was.

De kosten voor een energielabel zijn niet aftrekbaar, ook al is dit verplicht bij verkoop. Eventuele kosten voor een bankgarantie ter vervanging van de waarborgsom van 10% vallen ook niet onder de aftrekbare kosten. Deze garantie heeft immers betrekking op de koopovereenkomst, niet op de hypotheek.

Verbouwingskosten zijn in principe niet aftrekbaar, ook niet als je deze binnen drie jaar na aankoop uitvoert. Er zijn wel uitzonderingen voor bepaalde energiebesparende maatregelen, maar dit valt onder een andere regeling dan de hypotheekrenteaftrek.

Rekenvoorbeeld: het belastingvoordeel in de praktijk

Om het belastingvoordeel concreet te maken, nemen we een praktijkvoorbeeld van een woning van 400.000 euro.

De aftrekbare eenmalige kosten zijn: hypotheekadvies 2.500 euro, notariskosten hypotheekakte 900 euro, taxatiekosten 750 euro en NHG-kosten 1.600 euro. Dit brengt het totaal op 5.750 euro aan aftrekbare kosten in het eerste jaar.

Met een belastingtarief van 37,48% in de hoogste schijf levert dit een teruggave op van 2.155 euro. Dit bedrag krijg je terug via je belastingaangifte in het jaar volgend op de aankoop.

De niet-aftrekbare kosten bij dezelfde woning zijn: aankoopmakelaar 3.000 euro, overdrachtsbelasting 8.000 euro (voor niet-starters), notariskosten leveringsakte 750 euro en kadastrale kosten 126 euro. Dit totaal van 11.876 euro moet je volledig zelf betalen zonder fiscaal voordeel.

Het verschil is aanzienlijk: van de totale kosten koper van ongeveer 17.626 euro kun je dus slechts 5.750 euro fiscaal aftrekken, wat netto 2.155 euro oplevert. De overige 11.876 euro zijn kosten die je volledig zelf draagt.

BTW op makelaarskosten en andere aspecten

Een belangrijk punt waar veel kopers tegenaan lopen is de BTW op makelaarskosten. Makelaars rekenen standaard 21% BTW over hun diensten. Bij aankoopmakelaar kosten van 3.000 euro betaal je dus eigenlijk 2.479 euro exclusief BTW plus 521 euro BTW.

Deze BTW is evenmin aftrekbaar voor particuliere woningkopers. Alleen bedrijven die BTW-plichtig zijn, kunnen BTW terugvorderen. Voor jou als particulier zijn de kosten inclusief BTW definitief.

Makelaars zijn niet verplicht om BTW expliciet te vermelden in hun offerte. Vraag daarom altijd of de genoemde prijs inclusief of exclusief BTW is. Dit voorkomt vervelende verrassingen achteraf. De meeste makelaars vermelden prijzen exclusief BTW, waardoor de uiteindelijke factuur 21% hoger uitvalt dan je verwachtte.

Verschil tussen aankoop- en verkoopmakelaar

Voor de volledigheid: ook de kosten van een verkoopmakelaar zijn niet aftrekbaar voor particuliere verkopers. Deze kosten bedragen meestal 1 tot 2% van de verkoopprijs plus BTW, wat kan oplopen tot duizenden euro's bij dure woningen.

Wel aftrekbaar bij verkoop zijn de kosten voor het doorhalen van je hypotheek, eventuele boeterente bij vervroegde aflossing, en de kosten voor een nieuwe taxatie indien nodig voor je volgende woning.

Speciale situaties: verhuurhypotheek en beleggingspanden

Voor vastgoedbeleggers en verhuurders gelden andere regels. Wanneer je een woning koopt met de intentie deze te verhuren, zijn de aankoopmakelaar kosten wel aftrekbaar als bedrijfskosten. Dit geldt ook voor alle andere kosten die gerelateerd zijn aan de aankoop.

Bij een verhuurhypotheek kun je niet alleen de hypotheekrente aftrekken, maar ook onderhoudskosten, verzekeringen, belastingen en inderdaad de makelaarskosten. Deze kosten trek je af van je huurinkomsten in box 3 of als ondernemer in box 1, afhankelijk van de schaal van je verhuuractiviteiten.

Voor beleggers is het daarom extra belangrijk om bij aankoop duidelijk te maken dat het om een beleggingspand gaat. Bewaar alle documentatie die aantoont dat de woning bedoeld is voor verhuur, zoals verhuurcontracten, aankondigingen op huurplatformen, en correspondentie met makelaars over rendement en huurpotentie.

Praktische tips voor je belastingaangifte

Bewaar alle facturen en bewijsstukken minimaal zeven jaar. De Belastingdienst kan tot vijf jaar terug controleren, en in geval van fraude zelfs nog langer. Een goede administratie voorkomt discussies.

Vul de aftrekbare kosten in bij rubriek "hypotheken en leningen" in box 1 van je aangifte. De software van de Belastingdienst helpt je door de juiste vragen te stellen. Heb je twijfel over een bepaalde kostenpost, vraag dan advies aan je hypotheekadviseur of een belastingadviseur.

Let op het jaar van betaling: kosten zijn aftrekbaar in het jaar waarin je ze daadwerkelijk betaalt, niet in het jaar van de koopovereenkomst. Betaal je de hypotheek advieskosten in december 2024 maar vindt de eigendomsoverdracht plaats in januari 2025, dan trek je de kosten af in 2024.

Maak een duidelijk onderscheid tussen aftrekbare en niet-aftrekbare kosten op je overzichten. Dit helpt bij het invullen van je aangifte en voorkomt fouten.

Alternatieven en kostenbeheersing

Hoewel de aankoopmakelaar kosten niet aftrekbaar zijn, kun je wel proberen deze kosten te beperken. Online aanbieders bieden vaak scherpe tarieven vanaf 1.000 tot 1.500 euro voor basisbegeleiding. Dit is aanzienlijk goedkoper dan traditionele makelaars die 1 tot 2% van de koopsom rekenen.

Sommige makelaars werken met no-cure-no-pay constructies, waarbij je alleen betaalt bij een succesvolle aankoop. Dit beperkt je financiële risico, al zijn de kosten bij succes vaak iets hoger.

Overweeg welke diensten je echt nodig hebt. Heb je juridische kennis en voldoende tijd, dan kun je mogelijk zonder makelaar of met beperkte begeleiding toe. Realiseer je wel dat een goede makelaar zich vaak terugverdient door betere onderhandelingsresultaten en het vermijden van kostbare fouten.

De toekomst van fiscale aftrekbaarheid

De regelgeving rondom hypotheekrenteaftrek verandert regelmatig. Het maximale percentage waartegen je rente kunt aftrekken is de afgelopen jaren stapsgewijs verlaagd. In 2025 staat het op 37,48%, wat een stijging is ten opzichte van eerdere jaren door aanpassingen in de belastingschijven.

Het is niet uit te sluiten dat er in de toekomst verdere wijzigingen komen in aftrekposten. Blijf daarom op de hoogte van actuele ontwikkelingen via de website van de Belastingdienst of je hypotheekadviseur.

Voor nu blijft de situatie echter ongewijzigd: aankoopmakelaar kosten zijn niet aftrekbaar, maar vele andere kosten bij woningaankoop wel. Door slim te plannen en alle aftrekbare kosten correct op te geven, maximaliseer je je belastingvoordeel en verlaag je de netto kosten van het aankopen van je woning aanzienlijk.

Waarom professionele begeleiding toch waardevol is

Ondanks dat de kosten niet aftrekbaar zijn, kan een goede aankoopmakelaar zich alsnog terugverdienen. Een makelaar die 5.000 euro lager weet te onderhandelen dan jij zelf had gedaan, heeft zijn kosten van 3.000 euro al goedgemaakt. Daarnaast voorkomt professionele begeleiding kostbare juridische fouten en zorgt ervoor dat alle ontbindende voorwaarden correct in het contract staan.

Bij VrijheidVastgoed.nl helpen we investeerders bij alle aspecten van vastgoed aankoop, van financiering tot juridische begeleiding. Onze community van meer dan 1.700 leden deelt ervaringen over effectieve manieren om kosten te beheersen en slimme aankoopstrategieën.

Het begrijpen van fiscale aspecten is essentieel voor succesvol vastgoed investeren. Niet alles wat je betaalt kun je aftrekken, maar door te focussen op de kostenposten die wel aftrekbaar zijn, maximaliseer je je rendement op de lange termijn.

‍