Je hebt eindelijk de perfecte woning gevonden. De onderhandelingen verlopen voorspoedig, jullie zijn eruit over de prijs en de deal lijkt zo goed als rond. Dan krijg je een document toegestuurd: de lijst van roerende zaken. Een formulier met tientallen vakjes, categorieën en vragen over alles wat wel en niet bij de woning hoort.

Veel huizenkopers onderschatten het belang van dit document. Het lijkt een formaliteit, een standaard checklistje dat je snel even doorloopt. Maar niets is minder waar. De lijst van roerende zaken kan het verschil betekenen tussen een vlekkeloze overdracht en een bittere nasmaak na de verhuizing.

Stel je voor: je staat in je nieuwe woning, klaar om de gordijnen open te schuiven voor het eerste ochtendlicht. Maar de gordijnrails zijn weg. De verkoper heeft ze meegenomen, ondanks dat jij ze zag hangen tijdens de bezichtiging. Of erger: de keuken waar je zo verliefd op werd blijkt in lease te zijn en moet je alsnog duizenden euro's extra betalen.

Dit zijn geen theoretische scenario's. Ze gebeuren elke dag bij woningoverdrachten in Nederland. En allemaal hadden ze voorkomen kunnen worden door één ding goed te doen: de lijst van roerende zaken correct invullen en controleren.

Wat zijn roerende zaken eigenlijk?

Het begrip "roerend" komt van het werkwoord "roeren", wat letterlijk "bewegen" betekent. Roerende zaken zijn dus alle voorwerpen die je kunt verplaatsen zonder dat je de woning beschadigt. Denk aan meubels, losse apparaten, decoratie en andere spullen die niet permanent met het huis zijn verbonden.

Het tegenovergestelde zijn onroerende zaken. Dit zijn alle elementen die duurzaam met de grond of het gebouw zijn verenigd. De muren, het dak, de fundering, maar ook zaken die zodanig zijn bevestigd dat je ze niet kunt verwijderen zonder schade aan te richten. Een ingemetselde schoorsteen is bijvoorbeeld onroerend, maar een vrijstaande houtkachel is roerend.

Het grijze gebied waar het ingewikkeld wordt

De definitie lijkt simpel, maar in de praktijk ontstaan regelmatig discussies over wat nu precies roerend of onroerend is. Een keukenkastje dat met schroeven aan de muur vastzit kun je technisch verwijderen, maar is het dan roerend? En hoe zit het met een vloer die zwevend is gelegd maar wel over de hele woning loopt?

Voor deze grijze gevallen bestaat de lijst van roerende zaken. Het document maakt geen onderscheid tussen juridisch roerend of onroerend. In plaats daarvan vraagt het simpelweg: blijft dit achter in de woning, of gaat het mee met de verkoper?

Deze praktische benadering voorkomt veel discussies. Want uiteindelijk maakt het voor de overdracht niet uit of iets technisch roerend of onroerend is. Het gaat erom dat beide partijen heldere afspraken maken over wat er blijft en wat er gaat.

Waarom dit document zo belangrijk is

De lijst van roerende zaken vormt een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Zodra beide partijen deze hebben ondertekend, wordt het juridisch bindend. Je kunt je er later niet meer op beroepen dat je dacht dat iets anders geregeld was.

Dit document beschermt beide partijen. Voor kopers biedt het zekerheid over wat ze krijgen. Geen onaangename verrassingen bij de oplevering over ontbrekende lampen, gordijnen of apparatuur. Voor verkopers zorgt het voor duidelijkheid over wat ze mogen meenemen zonder dat de koper daar later over kan klagen.

De financiële impact die je niet mag onderschatten

Wat veel mensen vergeten is dat roerende zaken ook fiscale gevolgen hebben. Over de waarde van meegekochte roerende zaken hoef je namelijk geen overdrachtsbelasting te betalen. Bij een aankoop betaal je als starter 2% overdrachtsbelasting over de woningwaarde (of 10,4% als je niet voor de starters vrijstelling in aanmerking komt).

Als je bijvoorbeeld een woning koopt voor 400.000 euro en daarvan wordt 10.000 euro toegekend aan roerende zaken, dan betaal je alleen overdrachtsbelasting over 390.000 euro. Dit scheelt je als starter 200 euro, en zonder starters vrijstelling maar liefst 1.040 euro.

Sommige verkopers proberen dit te misbruiken door onrealistisch hoge bedragen toe te kennen aan roerende zaken. Hier houdt de Belastingdienst nauwlettend toezicht op. Te hoge waarderingen kunnen leiden tot naheffingen en boetes voor beide partijen.

De categorieën op de standaardlijst

De lijst die door makelaarsorganisaties wordt gebruikt, is systematisch opgebouwd in verschillende categorieën. Dit helpt om niets over het hoofd te zien en zorgt voor een logische structuur.

Exterieur en tuin

De buitenkant van je woning bevat vaak meer roerende zaken dan je denkt. De tuinaanleg met sierbestrating blijft doorgaans achter, net als de beplanting. Maar hoe zit het met bijzondere planten of bomen waar de verkoper een emotionele band mee heeft? Dat moet je hier afspreken.

Een tuinhuis of buitenberging is vaak een grijze zone. Is het stevig gefundeerd en permanent bevestigd, of kun je het relatief eenvoudig demonteren en meenemen? Zelfde geldt voor een broeikas, vlaggenmast of zelfs een vijver.

Buitenverlichting vormt regelmatig een discussiepunt. Sfeervolle tuinlampen die de tuin tijdens bezichtigingen zo sfeervol maakten, blijken soms opeens verdwenen bij de oplevering. Maak hier concrete afspraken over.

Zonwering en raamdecoratie

Dit is veruit de categorie die de meeste misverstanden oplevert. Gordijnen, vitrages, jaloezieën, rolluiken - allemaal zaken die je tijdens bezichtigingen ziet en vaak automatisch bij de woning vindt horen.

Maar voor verkopers hebben gordijnen vaak een emotionele waarde. Ze hebben er misschien veel geld aan uitgegeven of ze passen perfect bij hun nieuwe woning. Daarom is het cruciaal om dit expliciet vast te leggen.

Let ook op de gordijnrails. Soms blijven de rails achter maar gaan de gordijnen mee. Of andersom: de verkoper neemt alles mee en laat lege ramen achter. Beide scenario's zijn prima, zolang je het maar van tevoren weet.

Keuken en apparatuur

De keuken is vaak een van de duurste onderdelen van een woning. Een moderne keuken met inbouwapparatuur kan makkelijk 15.000 tot 30.000 euro waard zijn. Daarom is het extra belangrijk om hier duidelijke afspraken over te maken.

Standaard blijft het keukenblok met bovenkasten achter. Maar hoe zit het met de inbouwapparatuur? De vaatwasser, oven, kookplaat, koelkast - blijven die achter of niet? En wat te denken van een dure Quooker die de verkoper misschien graag meeneemt naar zijn nieuwe huis?

Verlichting door het hele huis

Verlichting veroorzaakt vaak de meeste teleurstelling bij nieuwe bewoners. Tijdens bezichtigingen zie je sfeervolle hanglampen, inbouwspots die perfect zijn afgestemd op de ruimte, en opbouwverlichting die het interieur compleet maakt.

De standaardregel is eigenlijk simpel: losse hanglampen gaan vaak mee met de verkoper, tenzij anders afgesproken. Inbouwspots blijven meestal achter omdat ze deel uitmaken van het plafond. Maar ook hier zijn uitzonderingen mogelijk.

Vloeren en vloerbedekking

Een vraag die vaak opkomt: blijft de vloer achter? Het antwoord hangt af van hoe de vloer is gelegd. Een vastgelijmde vloer wordt beschouwd als onroerend en blijft automatisch achter. Een zwevend gelegde laminaatvloer is technisch roerend en zou meegenomen kunnen worden.

In de praktijk nemen verkopers zwevende vloeren zelden mee, omdat demonteren en herplaatsen vaak meer kost dan de waarde van de vloer. Maar het is wel iets om expliciet te benoemen in de lijst.

Technische installaties

CV-installaties, warmwatervoorzieningen, thermostaten - dit zijn zaken die je automatisch bij de woning verwacht. En terecht, want deze installaties blijven vrijwel altijd achter. Maar let op bijzondere situaties zoals een design radiator of een geavanceerde slimme thermostaat waar de verkoper veel geld aan heeft uitgegeven.

Ook alarminstallaties, beveiligingscamera's en andere veiligheidsvoorzieningen vallen in deze categorie. Voor sommige verkopers zijn dit persoonlijke items die ze graag meenemen naar hun nieuwe woning.

De valkuil van lease en huurkoop

Een van de gevaarlijkste valkuilen in de lijst van roerende zaken is de vraag naar lease- en huurkoopcontracten. Dit staat vaak helemaal onderaan de lijst, waardoor veel kopers het over het hoofd zien. Maar de gevolgen kunnen groot zijn.

Steeds meer huiseigenaren leasen dure voorzieningen in plaats van ze aan te schaffen. Denk aan zonnepanelen, een cv-ketel, een complete keuken of zelfs kozijnen. Als koper lijkt het alsof deze zaken bij de woning horen, maar juridisch zijn ze eigendom van de leasemaatschappij.

Bij de eigendomsoverdracht moet jij als koper dan het leasecontract overnemen. Dit betekent dat je maandelijks moet gaan betalen voor iets waarvan je dacht dat het al bij de koopprijs inbegrepen was. En die maandelijkse kosten kunnen aanzienlijk zijn: van 50 euro per maand voor een cv-installatie tot 200 euro per maand voor zonnepanelen.

Controleer daarom altijd expliciet of er lease- of huurkoopcontracten lopen. Vraag om kopieën van deze contracten zodat je precies weet waar je aan begint. En reken de maandelijkse kosten mee in je totale woonlasten.

Hoe vul je de lijst correct in?

Als verkoper is het jouw verantwoordelijkheid om de lijst volledig en naar waarheid in te vullen. Liegen of bewust informatie achterhouden kan later leiden tot juridische problemen en schadeclaims.

Neem de tijd om de lijst zorgvuldig door te lopen. Loop door je hele huis, kamer voor kamer, en denk goed na over elk item. Als je twijfelt over iets, wees dan eerlijk en bespreek het met je makelaar.

Voor elke categorie geef je aan of het item achterblijft, meegaat, kan worden overgenomen tegen betaling, of niet van toepassing is. Die laatste optie gebruik je voor zaken die je simpelweg niet hebt.

Als je iets wilt verkopen aan de koper

Sommige roerende zaken wil je misschien niet meenemen maar ook niet cadeau doen. Denk aan een dure designradiator, een hoogwaardige vloer of complete tuinmeubelen. In dat geval kun je aangeven dat deze items kunnen worden overgenomen.

Vermeld dan altijd duidelijk de prijs die je ervoor vraagt. Dit voorkomt onderhandelingen achteraf en geeft de koper direct duidelijkheid. Wees realistisch in je prijsstelling - tweedehands items zijn nou eenmaal minder waard dan nieuw.

Tips voor kopers: zo controleer je de lijst

Als koper krijg je de ingevulde lijst toegestuurd. Bestudeer deze zorgvuldig voordat je tekent. Dit is geen document dat je tussendoor even makkelijk doorneemt, want je gaat ermee akkoord dat alles klopt.

Ga tijdens je volgende bezichtiging expliciet controleren of alles wat volgens de lijst achterblijft, ook daadwerkelijk aanwezig is. Maak desnoods foto's van belangrijke items, zodat je later kunt aantonen dat ze er wel waren tijdens de bezichtiging.

Let extra op bij items waar "niet van toepassing" is aangevinkt. Klopt dat wel? Als je tijdens bezichtigingen wel gordijnen hebt gezien en er staat nu "n.v.t.", dan moet je doorvragen. Misschien is het een vergissing, of misschien plant de verkoper ze toch mee te nemen.

Onderhandelen over de lijst

De lijst van roerende zaken is geen vaststaand gegeven. Je kunt erover onderhandelen, net zoals je over de koopprijs onderhandelt. Zie je tijdens bezichtigingen items die je graag wilt overnemen? Bespreek dit met de verkoper.

Soms willen verkopers iets graag meenemen maar zijn ze bereid het achter te laten in ruil voor een iets hogere koopprijs. Of andersom: jij wilt iets dolgraag hebben, en de verkoper is bereid het achter te laten voor een kleine compensatie.

Dit onderhandelingsproces hoort bij een normale woningaankoop. Wees redelijk in je verzoeken en begrijp dat bepaalde zaken emotionele waarde hebben voor de verkoper.

Veelgemaakte fouten die je moet vermijden

De grootste fout die zowel kopers als verkopers maken, is aannemen dat "logische" zaken vanzelfsprekend zijn. Niets is vanzelfsprekend. Als het niet op de lijst staat en je hebt er geen afspraken over gemaakt, dan bestaat er geen duidelijkheid.

Een andere veelgemaakte fout is het snel doorlopen van de lijst zonder goed na te denken. Neem de tijd. Het invullen van de lijst kost misschien een uurtje, maar kan je duizenden euro's aan frustratie besparen.

Voor verkopers geldt: wees niet te hebberig. Natuurlijk wil je sommige dingen graag meenemen, maar als koper verwacht je ook een compleet ogende woning. Lege gordijnrails, geen enkele lamp in huis, en kale vloeren maken geen goede indruk.

Wat te doen bij geschillen?

Ondanks alle voorzorgsmaatregelen kunnen er toch geschillen ontstaan over roerende zaken. Misschien interpreteren beide partijen de afspraken anders, of er is daadwerkelijk iets misgegaan.

Probeer altijd eerst in goed overleg tot een oplossing te komen. De meeste geschillen zijn op te lossen door een normaal gesprek waarin beide partijen hun kant van het verhaal kunnen vertellen. Vaak blijken misverstanden de oorzaak.

Als overleg niet helpt, kun je juridische stappen overwegen. De notaris kan vaak bemiddelen bij kleinere geschillen. Voor grotere problemen kun je een advocaat inschakelen of naar de rechter stappen, maar dit is meestal een laatste redmiddel vanwege de kosten en tijd die ermee gemoeid zijn.

De rol van je makelaar

Een goede makelaar helpt je actief bij het doorlopen van de lijst van roerende zaken. Voor verkopers betekent dit dat de makelaar checkt of alles volledig is ingevuld en of er geen vreemde posten tussen staan die later problemen kunnen veroorzaken.

Voor kopers controleert een aankoopmakelaar of de lijst logisch is en of er geen rare zaken in staan. Een ervaren makelaar herkent situaties die later tot problemen kunnen leiden en waarschuwt je tijdig.

Schroom niet om je makelaar vragen te stellen over de lijst. Het is hun vak om je hierbij te begeleiden, en goede makelaars nemen hier graag de tijd voor.

Checklist: vergeet deze items niet

Bij het doorlopen van de lijst zijn er enkele items die extra aandacht verdienen omdat ze vaak worden vergeten:

In de tuin: Denk aan bijzondere planten of bomen, tuingereedschap in de schuur, poorten en hekwerk, buitenkranen en slangen, tuinmeubilair en parasols.

In huis: Rookmelders en CO-melders, slimme thermostaten en domotica, ophangsystemen voor schilderijen, spiegels aan de muur, bijzondere wanddecoraties die bevestigd zijn.

In de schuur of garage: Werkbanken en gereedschapskasten, fietsenrekken, rekken en opbergsystemen, elektrische laadpalen.

Technisch: Wifi-versterkers en netwerkapparatuur, slimme deurbellen en camera's, geluidsinstallaties die ingebouwd zijn.

Succesvol door de overdracht

De lijst van roerende zaken lijkt misschien een bureaucratisch document, maar het is een van de belangrijkste onderdelen van je woningaankoop. Door er de tijd voor te nemen en alles zorgvuldig af te stemmen, voorkom je teleurstellingen en geschillen.

Voor verkopers geldt: wees eerlijk en compleet in je lijst. Het bespaart je later gedoe en zorgt voor een prettige overdracht. Voor kopers: controleer alles grondig en stel vragen als iets onduidelijk is.

Want uiteindelijk gaat het bij woningaankoop om vertrouwen. En dat vertrouwen begint met heldere afspraken over alle grote en kleine zaken die bij je nieuwe thuis horen.

‍