Stel je voor: je tante Julia overlijdt en laat je haar mooie eengezinswoning na in Amsterdam. Een emotioneel moment, maar al snel komt de realiteit om de hoek kijken. De woning heeft een WOZ-waarde van €650.000, maar vergelijkbare huizen in de straat verkopen voor €780.000. Over welk bedrag moet je nu erfbelasting betalen?

Deze vraag houdt duizenden Nederlandse erfgenamen bezig. Met huizenprijzen die de afgelopen jaren explosief zijn gestegen en WOZ-waarden die achter blijven lopen op de werkelijkheid, is het verschil tussen papier en praktijk groter dan ooit. In dit artikel ontdek je precies hoe erfbelasting werkt voor woningen, wanneer je kunt kiezen voor de laagste waardering, en hoe je duizenden euro's kunt besparen door de juiste strategie te hanteren.

Want hoewel de regels helder lijken, zitten er meer haken en ogen aan erfbelasting bij vastgoed dan de meeste mensen beseffen.

De hoofdregel: WOZ-waarde als uitgangspunt

In Nederland wordt erfbelasting over onroerend goed berekend op basis van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Deze regel is vastgelegd in artikel 21 van de Successiewet 1956 en geldt sinds 1 januari 2010 voor alle woningen.

De WOZ-waarde heeft als groot voordeel dat deze objectief en transparant door gemeenten wordt vastgesteld. Voor erfgenamen betekent dit dat zij niet zelf een dure taxateur hoeven in te schakelen - de gemeente heeft de waardebepaling al gedaan.

Maar hier wordt het interessant: bij erfenissen in 2025 kunnen erfgenamen kiezen tussen de WOZ-waarde van 2025 (gebaseerd op waardepeildatum 1 januari 2024) of de WOZ-waarde van 2026 (gebaseerd op waardepeildatum 1 januari 2025, als deze bekend is).

Deze keuzemogelijkheid is goud waard. In een stijgende huizenmarkt is meestal de oudere WOZ-waarde het gunstigst, omdat deze lager uitvalt en dus tot minder erfbelasting leidt.

Waarom niet altijd de verkoopwaarde?

De wetgever heeft bewust gekozen voor de WOZ-waarde om discussies te voorkomen. Vroeger moest bij erfenissen de "waarde in het economisch verkeer" worden opgegeven, wat vaak leidde tot langdurige disputen tussen erfgenamen en de Belastingdienst over de juiste waardering.

Door de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen, ontstaat rechtszekerheid. Iedereen weet precies welk bedrag geldt, zonder kostbare taxaties of ingewikkelde waardering discussies.

Wanneer geldt de marktwaarde toch?

Hoewel de WOZ-waarde de hoofdregel vormt, zijn er belangrijke uitzonderingen waarbij de werkelijke marktwaarde geldt. Deze situaties komen vaker voor dan je zou denken.

Ingrijpende verbouwing

Is de woning vlak voor het overlijden ingrijpend verbouwd? Dan geldt de marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde. Dit gebeurt omdat de WOZ-waarde nog niet de toegenomen waarde door de verbouwing weergeeft.

Denk bijvoorbeeld aan een woning die net een complete luxe renovatie heeft ondergaan, maar waarbij de WOZ-waarde nog gebaseerd is op de oude situatie. In zo'n geval zou het onredelijk zijn om erfbelasting te heffen over een veel te lage waardering.

Serviceflats: de 30% regel

Bij serviceflats geldt een bijzondere regeling. Als de marktwaarde minimaal 30% lager ligt dan de WOZ-waarde, mogen erfgenamen de marktwaarde gebruiken. Deze uitzondering bestaat omdat serviceflats vaak moeilijk verkoop zijn vanwege de verplichte servicekosten en specifieke doelgroep.

Erfpacht: forfaitaire korting

Voor woningen op erfpachtgrond geldt een speciale formule: WOZ-waarde minus 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon. Bij een WOZ-waarde van €600.000 en jaarlijkse erfpacht van €3.000 wordt de waarde voor erfbelasting dus €600.000 - (17 x €3.000) = €549.000.

Deze forfaitaire korting erkent dat erfpachtwoningen minder waard zijn dan woningen in volle eigendom, maar voorkomt tegelijkertijd ingewikkelde waardering discussies.

Verhuurde woningen: correctie voor huurlasten

Verhuurde woningen worden gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde, maar gecorrigeerd met een leegwaarderatio. Deze ratio varieert van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde.

Een verhuurde woning met hoge huur ten opzichte van de WOZ-waarde wordt dus tegen 100% gewaardeerd, terwijl een woning met lage huur een korting krijgt tot 73%.

Het verschil tussen fiscaal en civiel

Een van de meest verwarrende aspecten van erfbelasting bij vastgoed is het onderscheid tussen fiscale en civiele waardering. Dit onderscheid kan echter slim worden ingezet voor een besparing van de erfbelasting.

Voor de belastingdienst (Fiscaal)

De WOZ-waarde is verplicht in de verhouding tussen erfgenamen en de Belastingdienst. Er is geen ruimte voor afwijking, behalve bij de genoemde uitzonderingen. Dit zorgt voor eenvoudige en uniforme heffing.

Tussen erfgenamen onderling (Civiel)

In de verhouding tussen erfgenamen mag worden uitgegaan van de werkelijke waarde, wat vaak voordeliger is. Voor de onderlinge verdeling van de nalatenschap is de marktwaarde leidend, niet de WOZ-waarde.

Dit verschil creëert interessante planningsmogelijkheden, vooral bij het overlijden van de eerste partner.

Praktijkvoorbeeld: slim besparen op erfbelasting

De nalatenschap omvat een woning met een marktwaarde van €750.000, waarvan de WOZ-waarde €600.000 bedraagt. Bij wettelijke verdeling erft de langstlevende partner de woning, terwijl kinderen gezamenlijk een vordering ontvangen.

Voor de erfbelasting wordt de woning opgegeven tegen WOZ-waarde (€600.000). In de onderlinge verdeling tussen erfgenamen kan echter de hogere marktwaarde (€750.000) worden gehanteerd. Dit betekent dat kinderen een hogere vordering krijgen dan op basis van de WOZ-waarde.

Bij overlijden van de langstlevende partner wordt deze hogere schuld afgetrokken van de nalatenschap, wat tot aanzienlijke erfbelasting besparing leidt.

De praktische verschillen

WOZ-waarde kenmerken

De WOZ-waarde wordt jaarlijks door gemeenten vastgesteld op basis van de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare woningen, waarbij geen rekening wordt gehouden met individuele kenmerken zoals verbouwingen.

Door deze methode loopt de WOZ-waarde structureel achter op de werkelijkheid. In 2025 stegen WOZ-waarden gemiddeld 5,4%, maar individuele woningen kunnen sterk afwijken van deze gemiddelden.

Marktwaarde (verkoopwaarde) kenmerken

De marktwaarde vertegenwoordigt de actuele waarde op het moment van overlijden, rekening houdend met alle individuele kenmerken van de woning. Een makelaar bepaalt deze waarde door uitgebreid het gehele huis te bekijken.

Het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde kan aanzienlijk zijn. In de praktijk kan het verschil oplopen tot wel tienduizenden euro's, zeker in de huidige markt waarin woningen vaak voor ver boven de WOZ-waarde worden verkocht.

Bezwaarmogelijkheden die geld besparen

Bezwaar tegen WOZ-waarde

Als erfgenaam kunt u een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen en daartegen bezwaar maken, ook als de overledene destijds geen bezwaar had ingediend.

De bezwaartermijn bedraagt 6 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. Let op: bezwaar tegen de WOZ-waarde moet bij de gemeente, niet bij de Belastingdienst.

Financiële impact van bezwaar

Een verlaging van de WOZ-waarde met €17.000 kan bij een kleinkind een erfbelasting besparing opleveren van €6.120 (36% van €17.000). Bij hogere bedragen kunnen de besparingen oplopen tot tienduizenden euro's.

Nieuwe WOZ-beschikking aanvragen

Erfgenamen kunnen als nieuwe verkrijgers/eigenaren na een overlijden een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen, waar eventueel bezwaar tegen openstaat.

Dit is vooral interessant als de bezwaartermijn voor de oorspronkelijke WOZ-beschikking al is verlopen. De nieuwe beschikking biedt een tweede kans om de waardering aan te vechten.

Speciale situaties bij overlijden eerste partner

Overbedelingsschuld en Werkelijke Waarde

Bij het overlijden van de eerste partner ontstaat vaak een interessante situatie voor erfbelastingplanning. Door de eigen woning in de aangifte erfbelasting tegen de WOZ-waarde aan te geven, maar in de akte van verdeling uit te gaan van de hogere marktwaarde, kunt u bij overlijden van de langstlevende ouder erfbelasting besparen.

Rentegroei Benut

Een overbedelingsschuld van €100.000 verschil tussen marktwaarde en WOZ-waarde groeit met 6% samengestelde rente in 10 jaar naar €179.000, wat een extra erfbelastingbesparing van €35.800 kan opleveren.

Deze strategie vereist zorgvuldige planning en professionele begeleiding, maar kan aanzienlijke besparingen opleveren.

Tarieven erfbelasting 2025

Voor de volledigheid de actuele tarieven:

Erfgenaam - Vrijstelling - Tarief 1e schijf (tot €154.197) - Tarief 2e schijf

• Partner: €804.698 - 10% - 20%
• Kind/pleegkind: €25.490 - 10% - 20%
• Kleinkind: €25.490 - 18% - 36%
• Ziek/gehandicapt kind: €76.453 - 10% - 20%
• Ouders: €60.359 - 30% - 40%
• Overige erfgenamen: €2.690 - 30% - 40%

Met deze tarieven kan een verschil van €50.000 in waardering bij een kleinkind een belastingverschil betekenen van €18.000. Reden genoeg om kritisch naar de waardering te kijken.

Veelgemaakte fouten vermijden

WOZ-waarde klakkeloos accepteren

In veel boedelbeschrijvingen wordt ten onrechte de WOZ-waarde opgenomen in plaats van de werkelijke verkoopwaarde, wat erfgenamen sterk kan benadelen omdat er minder kapitaal wordt verdeeld dan er daadwerkelijk is.

Controleer altijd of de juiste waarde wordt gebruikt voor het juiste doel: WOZ-waarde voor erfbelasting, marktwaarde voor onderlinge verdeling.

Bezwaartermijnen missen

Het niet tijdig indienen van bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde is een kostbare fout. Zorg dat je als erfgenaam snel een nieuwe WOZ-beschikking aanvraagt als de oorspronkelijke termijn is verstreken.

Onderscheid fiscaal-civiel negeren

Het niet benutten van het verschil tussen fiscale (WOZ) en civiele (markt) waardering bij estate planning kan leiden tot gemiste erfbelastingbesparingen van duizenden euro's.

Praktische tips voor erfgenamen

Bij ontvangst van erfenis

Controleer de WOZ-waarde kritisch tegen de werkelijke staat van de woning. Is er recent verbouwd? Is de woning in mindere staat dan vergelijkbare panden? Overweeg professionele taxatie bij grote verschillen.

Kies altijd de laagste WOZ-waarde (overlijdensjaar versus daaropvolgende jaar) en let goed op de bezwaartermijnen van 6 weken.

Bij verhuurde woningen

Bereken de juiste leegwaarderatio aan de hand van de officiële tabellen. Let op: vanaf 2023 gelden nieuwe percentages. Bij verhuur aan familie tegen lage prijzen geldt vaak 100% van de WOZ-waarde.

Vooroverleg met belastingdienst

Voor complexe situaties biedt de Belastingdienst vooroverleg aan. Dit geeft zekerheid vooraf over de te hanteren waardering en voorkomt later discussie. Vooral nuttig bij onroerend goed in bijzondere staat of complexe eigendomsstructuren.

‍