Je hebt eindelijk je hypotheek afgelost. Een geweldig gevoel van financiële vrijheid. Maar wacht even - je bent nog niet helemaal klaar. Die hypotheek staat namelijk nog steeds ingeschreven bij het Kadaster, ook al heb je geen cent meer schuld aan de bank.

Dit is het moment waarop veel huiseigenaren voor het eerst het woord "royement" tegenkomen. En vaak is hun eerste reactie: "Moet dat echt?" Kost dat geld? En waarom verdwijnt die hypotheek niet gewoon automatisch?"

De realiteit is dat een hypotheekinschrijving zichzelf nooit automatisch opheft. Ze blijft vrolijk bestaan, zelfs als je al jaren geen schuld meer hebt. En hoewel dit in sommige gevallen geen probleem is, kan het in andere situaties juist dure gevolgen hebben.

Steeds meer Nederlandse eigenaren zitten met deze vraag. Met huizenprijsstijgingen van 7% en meer mensen die hun hypotheek versneld aflossen, ontstaan er dagelijks nieuwe situaties waarin eigenaren moeten beslissen wat ze doen met hun afgeloste, maar nog ingeschreven hypotheek.

Het goede nieuws? Met de juiste kennis kun je deze beslissing slim maken en mogelijk duizenden euro's besparen.

Wat is royement eigenlijk precies

Royement is het officieel doorhalen of uitschrijven van een hypotheek uit het Kadaster. Het woord komt van het Franse "rayer" wat doorhalen betekent, precies wat er gebeurt met je hypothecaire inschrijving.

Wanneer je destijds je hypotheek afsloot, werd er bij het Kadaster een hypotheekrecht gevestigd op je woning. Dit geeft de bank een voorrangspositie: mocht er iets misgaan, dan mag de bank als eerste verhaal halen op je huis voordat andere schuldeisers aan de beurt komen.

Nu je hypotheek is afgelost, bestaat die schuld niet meer. Maar het hypotheekrecht staat nog steeds ingeschreven. Het is alsof je een bewaker hebt ingehuurd die al jaren geleden overbodig is geworden, maar nog steeds trouw op zijn post staat.

Het royement proces zorgt ervoor dat deze "bewaker" officieel wordt weggestuurd. Een notaris maakt hiervoor een royementsakte op die vervolgens bij het Kadaster wordt ingeschreven. Pas dan verdwijnt het hypotheekrecht definitief uit de registratie.

Wanneer royement verplicht wordt

Hier wordt het interessant, want royement is niet altijd verplicht. In feite zijn er maar twee situaties waarin je wettelijk gedwongen bent om je hypotheek door te halen.

Bij verkoop van je woning

Als je je huis verkoopt, moet je het "vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen" opleveren. Dit staat uitdrukkelijk in artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek. Een nog ingeschreven hypotheek geldt als zo'n last, dus royement is dan verplicht.

De koper wil namelijk een schone lei - geen verrassingen of juridische complicaties door oude hypotheken van de vorige eigenaar. Voor de financierende bank van de koper geldt hetzelfde: zij willen een eerste hypotheekrecht vestigen zonder dat er oude rechten in de weg zitten.

Bij oversluiting naar nieuwe geldverstrekker

Wil je je hypotheek oversluiten naar een andere bank? Dan eist de nieuwe geldverstrekker vrijwel altijd dat alle oude hypotheekrechten eerst worden weggenomen. Ook logisch: zij willen de eerste en enige hypotheekhouder zijn.

Dit geldt ook bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek voor verbouwing of andere doeleinden. Zolang er nog een oude inschrijving staat, wordt het complex om nieuwe financiering te regelen.

Wanneer royement niet verplicht is

In alle andere gevallen is royement optioneel. Heb je je hypotheek volledig afgelost maar blijf je gewoon in hetzelfde huis wonen zonder nieuwe financiering? Dan mag de hypotheekinschrijving rustig blijven staan als een "slapende inschrijving".

Veel mensen laten dit inderdaad zo, vooral wanneer ze geen concrete plannen hebben om te verkopen of nieuwe financiering aan te gaan.

Het royement proces stap voor stap

Het doorhalen van een hypotheek is geen ingewikkeld proces, maar het volgt wel een vaste procedure die tijd kost.

Stap 1: Toestemming van de geldverstrekker

Voordat een notaris mag royeren, moet de bank of geldverstrekker hier toestemming voor geven. Logisch ook - formeel hebben zij nog altijd een hypotheekrecht, dus alleen zij kunnen beslissen dit op te geven.

De notaris stuurt een royementsverzoek naar de bank met het verzoek om een royementsvolmacht. De bank controleert dan of de hypotheek daadwerkelijk volledig is afgelost en er geen andere verplichtingen meer bestaan.

Dit kan enkele dagen tot weken duren, afhankelijk van hoe snel de bank reageert. Grote banken hebben dit proces vaak geautomatiseerd en reageren binnen een week. Bij kleinere geldverstrekkers of overgenomen banken kan het langer duren.

Stap 2: Opstellen van de royementsakte

Met de toestemming van de bank maakt de notaris een royementsakte op. Dit is een officieel document dat verklaart dat het hypotheekrecht wordt beëindigd.

De notaris controleert hierbij alle kadastrale gegevens, verifieert eigendomsgegevens en zorgt ervoor dat alle formaliteiten kloppen. Vaak worden meerdere royementen gecombineerd in één akte om kosten te besparen.

Stap 3: Inschrijving bij het Kadaster

De notaris dient de royementsakte in bij het Kadaster. Het Kadaster verwerkt de uitschrijving en haalt het hypotheekrecht door in hun registratie.

Na verwerking ontvang je een bevestiging dat het royement is geregistreerd. Vanaf dat moment is je woning officieel vrij van hypotheek.

Wat royement kost in 2025

De kosten voor royement variëren sterk, afhankelijk van welke notaris je kiest en hoe complex de situatie is.

Kostenverschillen tussen aanbieders

Online notaris diensten bieden royement aan vanaf €98 tot €199 inclusief btw voor een standaard geval. Dit is aanzienlijk goedkoper dan traditionele notariskantoren die €225 tot €500 rekenen.

Traditionele notarissen rekenen apart voor honorarium (€148-€350 exclusief btw), kadasterkosten (€90-€126), identificatiekosten (€9-€25 per persoon) en 21% btw over het honorarium.

Landelijk gezien ligt het gemiddelde tussen €300-€450, maar regionale verschillen kunnen groot zijn. In de randstad betaal je vaak meer dan in de provincie.

Besparingstips

Het grootste verschil maak je door vooraf te royeren in plaats van bij verkoop. Als je verkoopt, kies je niet zelf de notaris - dat doet de koper. En die notaris is meestal duurder omdat hij weet dat jij geen keuze hebt.

Door je hypotheek door te halen voordat je te koop zet, kun je 30-50% besparen op de royementskosten. Bij een gemiddelde besparing van €200 per royement loont dit zeker de moeite.

Vergelijk ook tarieven van verschillende notarissen. Online diensten zijn vaak het goedkoopst, maar controleer wel of zij alle benodigde vergunningen hebben.

Termijnen en doorlooptijd

Een volledig royement proces duurt gemiddeld 2-6 weken vanaf start tot definitieve doorhaling bij het Kadaster.

Factoren die de doorlooptijd beïnvloeden

De reactiesnelheid van je bank of geldverstrekker bepaalt vaak de doorlooptijd. Grote Nederlandse banken reageren meestal binnen 1-2 weken. Bij kleinere partijen of overgenomen banken kan dit 3-4 weken duren.

Ook onduidelijke eigendomsgegevens of complexe hypotheek structuren kunnen vertraging veroorzaken. Als je meerdere hypotheken hebt gehad op hetzelfde pand, moet elke inschrijving apart worden bekeken.

Planning bij verkoop

Plan je je huis binnenkort te verkopen? Start dan het royement proces minstens 6-8 weken voor de geplande verkoopdatum. Zo voorkom je dat verkoop stress wordt verhoogd door een royement dat nog niet rond is.

Speciale situaties bij royement

Een bankhypotheek biedt vaak de mogelijkheid om afgeloste bedragen weer op te nemen zonder nieuwe notariële kosten. Dit is interessant als je in de toekomst mogelijk geld nodig hebt voor verbouwing, een tweede woning of andere investeringen.

Voor vastgoedinvesteerders kan dit bijzonder waardevol zijn. Stel je koopt over enkele jaren een beleggingspand. Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de overwaarde in je eigen woning zonder de kosten van een nieuwe hypotheekprocedure.

Overweeg daarom goed of je een bankhypotheek wilt royeren. De huidige lage hypotheekrente maakt het extra aantrekkelijk om deze optie open te houden.

Meerdere hypotheken royeren

Heb je destijds meerdere hypotheekdelen afgesloten? Dan kunnen deze apart zijn ingeschreven bij het Kadaster. Elke inschrijving vereist een aparte royement procedure, wat de kosten verhoogt.

Sommige banken hebben bijvoorbeeld de hoofdsom, de nationale hypotheekgarantie en aanvullende leningen apart laten inschrijven. Bij royement moet elke inschrijving individueel worden doorgehaald.

Gelukkig kunnen notarissen vaak meerdere royementen combineren in één akte, wat de kosten beperkt.

Overgenomen banken en zoektochten

Een complicatie die steeds vaker voorkomt: je oorspronkelijke bank bestaat niet meer of is overgenomen. Dan moet eerst achterhaald worden wie nu de rechten heeft op jouw hypotheek.

Deze zoektocht kan tijd kosten, vooral bij kleinere banken die meerdere keren zijn overgenomen. In uiterste gevallen moet de notaris onderzoek doen naar de eigendomsoverdracht van hypotheekrechten.

Voordelen en nadelen van royement

Voordelen van doorhalen

Het belangrijkste voordeel is juridische duidelijkheid. Je woning is officieel vrij van hypotheek, wat toekomstige transacties eenvoudiger maakt.

Bij verkoop bepaal je zelf de notaris en daarmee de kosten. Dit kan honderden euro's schelen vergeleken met royeren tijdens de verkoop.

Ook psychologisch kan het prettig zijn om definitief "klaar" te zijn met je hypotheek. Geen juridische restjes die nog ergens staan ingeschreven.

Nadelen van royement

De directe kosten zijn het meest voor de hand liggende nadeel. Voor €200-€500 koop je vooral gemoedsrust en flexibiliteit.

Bij bankhypotheken verlies je de mogelijkheid om afgeloste bedragen weer op te nemen. Dit kan kostbaar zijn als je later alsnog financiering nodig hebt.

En eerlijk gezegd: als je niet van plan bent te verkopen of te herfinancieren, schiet een slapende hypotheek niemand kwaad. Het is vooral een theoretisch probleem.

Fiscale aspecten van royement

De kosten van royement zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting in box 1. Dit geldt zowel voor het notarishonorium als voor de kadasterkosten.

Bij een marginaal tarief van 37% krijg je dus 37% van de royementskosten terug via je belastingaangifte. Dit maakt het netto verschil tussen wel en niet royeren kleiner dan de bruto kosten suggereren.

Wanneer royement wel of niet de moeite waard is

De beslissing om te royeren hangt af van jouw specifieke situatie en plannen.

Royeer als je:

• Van plan bent om binnen twee jaar te verkopen
• Juridische duidelijkheid belangrijk vindt
• De kosten geen probleem zijn

Overweeg om niet te royeren als je:

• Geen concrete verkoop- of herfinanciering plannen hebt
• De huidige kosten wilt vermijden
• Mogelijk later nog financiering nodig hebt

Het advies van een gespecialiseerde notaris kan helpen bij het maken van deze afweging. Zij kennen de specifieke voorwaarden van jouw hypotheek en kunnen doorrekenen wat financieel het slimst is.

De beslissing die bij jouw situatie past

Royement is geen verplichting, maar een keuze. Een keuze die je het best kunt maken met alle feiten op tafel en een helder beeld van je toekomstplannen.

Voor vastgoedinvesteerders zijn er extra overwegingen. Het behouden van herverstrekkingsrecht op je eigen woning kan strategisch voordeel bieden bij toekomstige investeringen. Anderzijds kan het doorhalen van oude hypotheken je financiële positie versimpelen en versterken.

De kosten van royement zijn beperkt vergeleken met de voordelen die het kan opleveren. Maar of die voordelen relevant zijn voor jouw situatie, hangt af van jouw plannen en prioriteiten.

Het belangrijkste is dat je een bewuste keuze maakt. Te veel mensen laten het erbij zitten of treffen geen actieve beslissing. Beide kunnen later duurder uitpakken dan de initiële royementskosten.

Want uiteindelijk gaat het er niet om wat theoretisch de beste keuze is. Het gaat erom wat de beste keuze is voor jouw situatie, jouw plannen en jouw vermogensopbouw.

‍