Stel je voor: je rijdt langs een prachtig appartementencomplex en denkt "wat zou het geweldig zijn om dit te bezitten." Je rekent snel uit wat zo'n complex kost.. Ruim een miljoen euro. Je zucht en rijdt door, want dat bedrag ligt ver buiten je bereik.

Maar wat als ik je vertel dat je met tien andere investeerders samen dat complex wél zou kunnen kopen? En dat je dan voor 100.000 euro eigenaar wordt van een deel van een investering die je anders nooit had kunnen doen?

Dit is precies wat er gebeurt in de wereld van samen investeren. Door krachten te bundelen krijgen gewone investeerders plotseling toegang tot deals die normaal alleen voorbehouden zijn aan de allerrijksten. Maar zoals bij alle kansen in vastgoed, zitten er ook haken en ogen aan dit verhaal.

Waarom steeds meer mensen de krachten bundelen

De Nederlandse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren dramatisch veranderd. Waar je tien jaar geleden nog een redelijk appartement kon kopen voor een ton, kost hetzelfde appartement nu makkelijk twee keer zoveel. Tegelijkertijd zijn de spaarrentes zo laag dat je geld op de bank langzaam verdampt door inflatie.

Deze combinatie heeft tot een interessante ontwikkeling geleid: mensen gaan samenwerken om vastgoed te kopen. In Nederland is het crowdfunding volume gestegen van 14 miljoen euro in 2012 naar maar liefst 417 miljoen euro in 2020. Dat is geen toeval.

Samen investeren lost namelijk twee problemen tegelijk op. Ten eerste krijg je toegang tot grotere en betere deals die je individueel nooit zou kunnen doen. En ten tweede spreid je je risico over meerdere mensen, waardoor een eventuele tegenvaller minder hard aankomt.

Bij VrijheidVastgoed zien we deze trend ook steeds sterker worden. Leden die eerst alleen investeerden, ontdekken de kracht van samenwerking en realiseren projecten die ze nooit voor mogelijk hadden gehouden.

De verschillende manieren om samen te investeren

Hier wordt het interessant, want er zijn veel meer mogelijkheden dan de meeste mensen denken. Elke manier heeft zijn eigen voor- en nadelen, en wat voor de ene investeerder perfect werkt, kan voor een ander een ramp zijn.

Met vrienden en familie: de vertrouwde kring

De meest voor de hand liggende vorm is investeren met mensen uit je eigen kring. Je kent elkaar al, er is vertrouwen, en beslissingen kunnen snel worden genomen zonder eindeloze vergaderingen.

Maar hier schuilt ook meteen het grootste risico. Geld kan vriendschappen kapotmaken sneller dan je denkt. Stel dat jullie samen een pand kopen en de ene wil na twee jaar verkopen omdat hij geld nodig heeft, terwijl de ander wil vasthouden omdat de markt net aantrekt. Wie krijgt zijn zin?

Of erger nog: wat als één van jullie zijn bijdrage niet meer kan betalen door omstandigheden? Dan zit de rest opgescheept met extra kosten of gedwongen verkoop. Deze scenario's spelen zich vaker af dan je zou verwachten.

Het geheim van succesvol investeren met vrienden en familie ligt in één woord: documentatie. Leg álles vast, ook met je beste vriend. Wie draagt hoeveel bij? Wie neemt welke beslissingen? Wat gebeurt er als iemand wil uitstappen? Hoe wordt onderhoud betaald? Dit zijn gesprekken die niemand leuk vindt, maar die achteraf goud waard blijken.

Investeringsgroepen: georganiseerde samenwerking

Een stap professioneler zijn investeringsgroepen - georganiseerde clubs van beleggers die regelmatig bijeenkomen om kansen te bespreken en gezamenlijk deals te doen. Deze aanpak combineert de persoonlijke touch van investeren met vrienden met de professionaliteit van zakelijk partnerschap.

Het grote voordeel is dat je toegang krijgt tot meer expertise. Waar jij misschien sterk bent in financiën, is een ander lid misschien geweldig in het beoordelen van locaties of het onderhandelen met makelaars. Deze diversiteit aan vaardigheden leidt vaak tot betere investeringsbeslissingen.

De keerzijde is dat besluitvorming trager wordt. Waar je als individu binnen een dag kunt beslissen om toe te slaan op een kans, moet een groep eerst vergaderen, discussiëren en stemmen. In een snelle markt kan dit betekenen dat je de beste deals misloopt.

Crowdfunding platformen: investeren vanaf je bank

Vastgoed crowdfunding heeft de laatste jaren een revolutie teweeggebracht. Via online platforms kun je al vanaf 100 euro investeren in vastgoedprojecten samen met honderden andere mensen. Platform SamenInGeld heeft bijvoorbeeld al 153 miljoen euro geïnvesteerd in 571 projecten met een gemiddeld rendement van 6,79%.

Deze vorm van investeren is verleidelijk omdat het zo makkelijk lijkt. Een paar klikken op je computer en je bent mede-eigenaar van een kantoorpand in Amsterdam. Geen gedoe met vrienden, geen eindeloze vergaderingen, geen juridische complexiteit.

Maar er is een reden waarom het zo makkelijk is: jij hebt geen enkele controle. Het platform beslist welke projecten worden aangeboden, hoe ze worden beheerd, en wanneer er wordt verkocht. Als het platform failliet gaat, kunnen jouw investeringen in gevaar komen. En als je tussentijds je geld nodig hebt, kun je vaak niet zomaar uitstappen.

Platform fees drukken bovendien het rendement. Waar wordt beloofd dat je 8,9% kunt verdienen, blijkt het werkelijke rendement vaak rond de 5% te liggen na aftrek van alle kosten.

Vastgoedfondsen: de professionele aanpak

Voor investeerders die professioneel beheer willen zonder de complexiteit van directe eigendom, bieden vastgoedfondsen een interessante optie. SynVest beheert bijvoorbeeld 820 miljoen euro voor meer dan 13.000 klanten, terwijl Vastgoed Syndicering Nederland meer dan 1,2 miljard euro onder beheer heeft.

Deze fondsen bieden grote diversificatie en professioneel beheer, maar je betaalt er wel voor. Beheerkosten van 1-3% per jaar kunnen flink inbikken op je rendement. En net als bij crowdfunding platforms heb je geen enkele zeggenschap over de investeringsbeslissingen.

Joint ventures met professionals: expertise tegen kapitaal

Een vorm die steeds populairder wordt, is het aangaan van partnerships met vastgoedprofessionals. Jij brengt het kapitaal in, zij brengen de expertise, tijd en netwerk in. Samen realiseren jullie projecten waarbij winst wordt gedeeld.

Deze aanpak kan zeer lucratief zijn omdat je profiteert van de kennis en contacten van mensen die dit fulltime doen. Vastgoedprofessionals hebben vaak toegang tot off-market deals en weten precies waar de kansen liggen.

Maar je bent wel volledig afhankelijk van hun competentie en betrouwbaarheid. Als zij een fout maken of er met je geld vandoor gaan, ben jij de sigaar. Zorgvuldige selectie van je partner is hier cruciaal.

De voor- en nadelen die niemand je vertelt

De verborgen voordelen

Naast de voor de hand liggende voordelen zoals toegang tot grotere deals en risicospreiding, zijn er voordelen die veel minder in het oog springen maar wel waardevol zijn.

Door samen te investeren deel je niet alleen de kosten van aankoop, maar ook van due diligence. Een taxatie, bouwtechnische keuring of juridische check wordt gedeeld door alle partners. Dit betekent dat je voor hetzelfde geld een veel grondigere check kunt doen dan je individueel zou kunnen betalen.

Ook krijg je toegang tot diverse expertise zonder er voor te betalen. Als je samenwerkt met iemand die jaren ervaring heeft in vastgoedonderhandeling, profiteer je gratis van die kennis. Hetzelfde geldt voor partners met expertise in renovatie, financiering of verhuur.

Een ander onderschat voordeel is de emotionele steun. Vastgoedinvesteringen kunnen stressvol zijn, vooral als er dingen misgaan. Het helpt enorm als je partners hebt die begrijpen wat je doormaakt en kunnen helpen bij het vinden van oplossingen.

De verborgen nadelen

Maar er zijn ook nadelen waar veel mensen niet bij stilstaan. Het grootste is misschien wel de tijdsinvestering die samenwerking vraagt. Elke beslissing moet worden besproken, elke uitgave moet worden geaccordeerd, elke verandering in strategie moet worden uitgelegn.

Dit kan frustrerend zijn voor ervaren investeerders die gewend zijn om snel te handelen. In een dynamische markt kan deze vertraging ervoor zorgen dat je de beste kansen misloopt.

Dan is er nog het risico van “free riders”. Partners die wel willen meeprofiteren maar niet hun deel van het werk willen doen. Iemand moet het dagelijkse beheer doen, iemand moet contact onderhouden met huurders, iemand moet reparaties coördineren. Als deze taken ongelijk verdeeld worden, ontstaat er wrevel.

Ook relationele problemen kunnen een investering kapotmaken. We hebben allemaal verhalen gehoord van zakelijke partnerships die eindigden in rechtszaken en verbittering. Bij vastgoedinvesteringen, die vaak jaren duren, is dit risico extra groot.

De juridische kant: meer complex dan je denkt

Een aspect dat veel mensen onderschatten, is de juridische complexiteit van samen investeren. Afhankelijk van hoe je het structureert, heb je te maken met verschillende vormen van aansprakelijkheid, belastingbehandeling en exit-mogelijkheden.

Vennootschap onder firma (VOF): eenvoudig maar riskant

Een VOF is populair omdat het eenvoudig op te richten is en geen notaris vereist. Maar alle partners zijn hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden. Dit betekent dat als één partner zijn verplichtingen niet nakomt, de anderen volledig kunnen worden aangesproken.

Belastingtechnisch wordt alles belast in box 1 tegen progressieve tarieven tot 49,5%. Voor grote winsten kan dit zeer ongunstig uitpakken.

Besloten vennootschap (BV): professioneel maar duurder

Een BV biedt beperkte aansprakelijkheid en belastingvoordelen. Met een vennootschapsbelasting van 25,8% kan dit voordeliger zijn dan box 1 belasting. Maar oprichting kost meer geld en er zijn meer administratieve verplichtingen.

Maatschap: flexibel voor kleinere groepen

Een maatschap biedt meer flexibiliteit dan een VOF omdat elke partner slechts aansprakelijk is voor zijn evenredige deel van schulden. Dit is geschikt voor kleinere groepen die elkaar goed kennen.

De keuze van juridische structuur heeft grote gevolgen voor je aansprakelijkheid, belastingen en flexibiliteit. Professioneel advies is hier geen luxe maar noodzaak.

Praktische tips voor succesvolle samenwerking

Partner selectie: de basis van succes

De belangrijkste beslissing die je maakt, is met wie je gaat samenwerken. Kijk niet alleen naar iemands financiële capaciteit, maar ook naar complementaire vaardigheden, gedeelde doelen en communicatiestijl.

Vermijd partners die dramatisch verschillende risicobereidheid hebben. Als jij graag speculatieve deals doet terwijl je partner alleen in stabiele verhuurpanden wil investeren, botsen jullie uiteindelijk.

Check ook de financiële stabiliteit van potentiële partners. Je wilt niet dat halverwege een project blijkt dat iemand zijn bijdrage niet kan betalen.

Communicatie: de smeerolie van samenwerking

Stel van tevoren vast hoe jullie communiceren. Wie neemt welke beslissingen? Hoe vaak komen jullie bij elkaar? Wat voor beslissingen vereisen unanimiteit en wat kan met meerderheid?

Organiseer regelmatige evaluaties van jullie samenwerking. Zijn alle partners nog tevreden? Zijn er dingen die beter kunnen? Door dit bespreekbaar te maken voorkom je dat frustraties zich opstapelen.

Exit-strategieën: plan het einde aan het begin

Niets duurt eeuwig, ook samenwerkingen niet. Plan daarom van tevoren hoe partners kunnen uitstappen. Wat gebeurt er als iemand zijn aandeel wil verkopen? Krijgen de andere partners voorrang? Hoe wordt de waarde bepaald?

Ook scenario's als overlijden of arbeidsongeschiktheid moeten worden uitgewerkt. Een goed opgestelde samenwerkingsovereenkomst voorkomt later veel ellende.

De financiële realiteit: rendementen en kosten

Laten we eerlijk zijn over wat je kunt verwachten. Nederlandse vastgoedbeleggingen leveren historisch gemiddeld 5,5% per jaar op over de afgelopen 27 jaar. Samen investeren kan dit verhogen door toegang tot betere deals, maar kan het ook verlagen door extra kosten.

Typische kosten bij collectieve vastgoedinvestering zijn beheerkosten van 1-3% per jaar, instapkosten van 0-5%, exit-kosten van 2-5% en soms prestatievergoedingen van 10-20% van gerealiseerde winsten.

Bij crowdfunding platforms liggen werkelijke rendementen vaak rond 5% in plaats van de beloofde 8,9%, vooral door platformkosten en projectfaillissementen.

Maar er zijn ook voorbeelden van zeer succesvolle samenwerkingen. IBA Coaching rapporteert dat 95% van hun begeleidde groepen binnen zes maanden minimaal één object realiseert. En Zwaluw Groep claimt gemiddelde rendementen tussen 7% en 10% over vijf jaar.

Trends die de toekomst bepalen

Technologische revolutie

De vastgoedsector digitaliseert razendsnel. AI-gestuurde marktanalyse helpt bij betere projectselectie. Blockchain maakt eigendomsregistratie transparanter en eenvoudiger. Virtual reality stelt investeerders in staat om panden te bekijken zonder fysieke bezoeken.

Deze ontwikkelingen maken samen investeren eenvoudiger en veiliger. Maar ze vereisen ook dat investeerders technisch bijblijven.

Internationale expansie

Nederlandse platforms breiden steeds meer uit naar internationale markten. Spanje en Dubai zijn populaire bestemmingen, maar ook andere Europese landen krijgen aandacht.

Deze internationalisering biedt kansen voor diversificatie, maar brengt ook risico's mee zoals valutaschommelingen en verschillende juridische systemen.

Veelgemaakte fouten en hoe je ze vermijdt

Onderschatting van relationele dynamiek

De grootste fout die investeerders maken, is onderschatten hoe complex samenwerking kan zijn. Ze gaan ervan uit dat zakelijk samenwerken net zo makkelijk is als vriendschap, maar geld verandert verhoudingen.

Behandel samenwerking vanaf dag één als een professionele business relatie met heldere afspraken en procedures.

Onvoldoende juridische voorbereiding

Te veel groepen beginnen met mondelinge afspraken en "regelen we later wel". Dit leidt vrijwel altijd tot problemen. Investeer in professionele juridische begeleiding - de kosten zijn minimaal vergeleken met de problemen die je voorkomt.

Geen exit-strategie

Partners zitten vast omdat er geen duidelijke manier is om uit te stappen. Plan verschillende exit-scenario's van tevoren en documenteer deze helder.

Ongelijke bijdragen en verwachtingen

Partners dragen niet gelijk bij maar verwachten wel gelijke behandeling. Maak vooraf duidelijke afspraken over wie wat inbrengt en wat iedereen terugkrijgt.

Is samen investeren iets voor jou?

Samen investeren is niet voor iedereen geschikt. Het past bij je als je graag samenwerkt en goed kunt communiceren, ook tijdens moeilijke gesprekken over geld. Je moet bereid zijn om controle te delen en compromissen te sluiten.

Deze aanpak is ideaal als je budget te klein is voor interessante individuele investeringen, of als je wilt leren van meer ervaren investeerders en je netwerk wilt uitbreiden.

Overweeg andere opties als je volledige controle wilt behouden, moeite hebt met compromissen, of geen geschikte partners kunt vinden die je volledig vertrouwt.

De volgende stap naar collectief succes

Samen investeren in vastgoed opent deuren naar mogelijkheden die anders buiten bereik zouden blijven. Met de juiste partners, heldere afspraken en professionele begeleiding kan het een succesvol pad zijn naar financiële groei.

De Nederlandse vastgoedmarkt wordt steeds complexer en duurder. Individuele investeerders die proberen om alles zelf uit te zoeken, komen steeds verder achter te staan. Door krachten te bundelen kun je toegang krijgen tot expertise, netwerken en deals die je carrière kunnen transformeren.

Bij VrijheidVastgoed helpen we regelmatig leden bij het vormen van investeringspartnerships. We hebben gezien hoe de juiste samenwerking mensen kan helpen om hun vastgoeddoelen jaren eerder te bereiken dan ze zelf voor mogelijk hielden.

De beste vastgoedinvestering is er één waar je comfortabel mee bent en die past bij jouw situatie. Of dat nu samen of individueel is, het belangrijkste is dat je weloverwogen keuzes maakt.

Want uiteindelijk gaat het niet om de vraag of je succesvol kunt worden in vastgoed - het gaat om hoe snel je daar wilt komen en met wie je de reis wilt maken.

‍