Stel je voor: je huurt een appartement voor 1.200 euro per maand. Maar elke maand komt er nog eens 250 euro bij voor servicekosten. Gas, water, licht, schoonmaak, huismeester. Het lijkt alsof er geen einde komt aan de extra kosten bovenop je huur.

Je bent niet de enige die zich afvraagt waar al die kosten voor zijn en waarom ze zo hoog uitvallen. Servicekosten zijn een van de meest onduidelijke aspecten van het Nederlandse huursysteem geworden. Ze zorgen regelmatig voor discussies tussen huurders en verhuurders, en steeds meer mensen stappen naar de Huurcommissie omdat ze het gevoel hebben te veel te betalen.

Met geschillen over servicekosten die in 2023 met maar liefst 60% zijn gestegen, wordt het tijd om dit onderwerp eens goed uit te leggen. Want als je begrijpt hoe servicekosten werken, kun je veel geld besparen en voorkomen dat je wordt overvraagd.

Wat zijn servicekosten precies?

Servicekosten zijn alle kosten die bovenop de kale huur komen voor diensten en voorzieningen die direct verband houden met het wonen. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, elektriciteit voor de lift, of het werk van de huismeester.

Het belangrijkste om te onthouden: verhuurders mogen alleen kosten doorberekenen die zij eerst zelf hebben betaald en die daadwerkelijk te maken hebben met jouw woning of het gebouw waar je woont. Ze mogen er geen winst op maken.

Deze kosten staan gedefinieerd in het Burgerlijk Wetboek en worden verder uitgewerkt in het Besluit servicekosten. Dit geeft verhuurders een duidelijke lijst van wat wel en niet mag.

Het verschil tussen servicekosten en nutsvoorzieningen

Hier raken veel mensen in de war. Servicekosten en kosten voor gas, water en elektriciteit zijn verschillende dingen:

Servicekosten zijn voor diensten zoals schoonmaak, tuinonderhoud, of een huismeester. Deze betaal je altijd bovenop je huur.

Nutsvoorzieningen zijn gas, water en elektriciteit voor jouw eigen gebruik. Soms zitten deze in je huurprijs (all-in huur), soms betaal je ze apart. Als je een eigen meter hebt, betaal je meestal een maandelijks voorschot.

Het kan verwarrend zijn omdat warmte uit een centrale installatie wel onder servicekosten valt, maar gas voor je eigen cv-ketel niet.

Wat mag wel onder servicekosten?

Verhuurders mogen een hele lijst kosten doorberekenen, maar alleen als deze daadwerkelijk gemaakt zijn en redelijk zijn:

Nutsvoorzieningen en energie

• Gas voor centrale verwarmingssystemen
• Water uit centrale voorzieningen
• Elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimten (liften, verlichting)
• Warmtelevering via stadsverwarming of blokverwarming

Onderhoud en diensten

• Schoonmaak van portieken, liften en andere gemeenschappelijke ruimten
• Tuinonderhoud van gezamenlijke buitenruimten
• Kleine reparaties die wettelijk voor rekening van de huurder zijn
• Onderhoud van gemeenschappelijke faciliteiten

Personeel en beheer

• Huismeester, maar alleen voor taken die in het belang zijn van huurders
• Administratiekosten voor het opstellen van de jaarafrekening
• Portiers en beveiliging (in sommige gevallen)

Verzekeringen en overige kosten

• Glasverzekering
• BTW over services waar de verhuurder zelf BTW voor heeft betaald
• Gebruik van gemeenschappelijke faciliteiten en meubels

Wat mag absoluut niet onder servicekosten?

Hier wordt het interessant. Er zijn veel kosten die verhuurders ten onrechte proberen door te berekenen:

Eigenaarslast

• Onroerendezaakbelasting (OZB): dit is altijd voor de eigenaar
• Opstalverzekering: dit beschermt het gebouw, niet de huurder
• Groot onderhoud aan het gebouw, zoals dak of gevel reparaties
• Aanleg van nieuwe voorzieningen

Beheer en administratie

• Algemene beheerkosten van de woning
• Marketing en verhuurkosten
• Kosten voor het zoeken naar nieuwe huurders
• Algemene kantoorkosten van de verhuurder

Luxe voorzieningen

• Gebruik van fitness, sauna of zwembad (tenzij apart afgesproken)
• Premium services die niet noodzakelijk zijn
• Zorgdiensten (deze vallen onder aparte contracten)

Hoe worden servicekosten berekend?

Dit is waar veel discussies ontstaan. Verhuurders moeten een eerlijke verdeelsleutel gebruiken:

Voor energiekosten

• Gaskosten: 35% vaste kosten (gelijk verdeeld), 65% variabele kosten (naar oppervlakte)
• Elektriciteit en water: meestal gelijk verdeeld over alle woningen
• Verwarming: vaak naar oppervlakte van de woning

Voor overige diensten

• Schoonmaak: meestal gelijk verdeeld
• Tuinonderhoud: kan naar oppervlakte of gelijk verdeeld
• Huismeester: meestal gelijk verdeeld over alle woningen

Het belangrijkste principe: de verdeling moet redelijk en eerlijk zijn. Als je woont in een klein appartement, hoef je niet evenveel te betalen voor tuinonderhoud als iemand met een groot huis met tuin.

Jaarlijkse afrekening: jouw recht op transparantie

Dit is cruciaal: elke verhuurder is verplicht om vóór 1 juli een gespecificeerde jaarafrekening te sturen. Deze moet bevatten:

• Het totaal van je maandelijkse voorschotten
• De werkelijke kosten van het afgelopen jaar
• Een uitgesplitst overzicht per kostensoort
• Berekening of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen

Als je geen afrekening krijgt

Dit gebeurt vaker dan je denkt. Als je op 1 juli nog niets hebt ontvangen:

1. Stuur je verhuurder een schriftelijke herinnering
2. Wacht drie weken op reactie
3. Schakel de Huurcommissie in als er niets gebeurt

Verhuurders die geen afrekening sturen, overtreden de wet. De Huurcommissie kan dan bepalen dat je helemaal niets hoeft bij te betalen.

Wanneer zijn servicekosten te hoog?

Er zijn duidelijke signalen dat je te veel betaalt:

Vergelijk met anderen

• Vraag medebewoners wat zij betalen
• Check of iedereen dezelfde kosten heeft voor vergelijkbare woningen
• Gebruik NIBUD-cijfers om energiekosten te vergelijken

Controleer de specificatie

• Zijn alle kosten daadwerkelijk gemaakt?
• Klopt de verdeelsleutel?
• Zitten er kosten bij die niet mogen?
• Is er bewijs voor alle uitgaven?

Let op deze rode vlaggen

• Kosten die elk jaar flink stijgen zonder verklaring
• Vage omschrijvingen zoals "overige kosten"
• Administratiekosten die hoger zijn dan 5% van de totale servicekosten
• OZB of andere eigenaarslast in de afrekening

De geschillen explosie: waarom steeds meer mensen naar de Huurcommissie gaan

De cijfers liegen niet: in 2023 waren er 3.800 geschillen over servicekosten, een stijging van 60% ten opzichte van 2022. In 2024 liep dit door naar meer dan 4.100 zaken.

Het interessantste hieraan? Huurders krijgen in 87% van de gevallen gelijk en besparen gemiddeld 660 euro per jaar. Dit suggereert dat veel verhuurders inderdaad te veel in rekening brengen.

Verschil tussen verhuurders

Prive verhuurders krijgen slechts in 10% van de geschillen gelijk, tegenover 42% bij woningcorporaties. Dit toont aan dat commerciële verhuurders vaker proberen kosten door te rekenen die niet mogen.

Nieuwe wetgeving: wat er vanaf 2025 en 2026 verandert

BTW-wijzigingen per 2025

Sinds januari 2025 geldt een nieuwe BTW-regelgeving. Verhuurders moeten nu beoordelen of servicekosten een aparte BTW-belaste prestatie zijn of onderdeel van de verhuur. Dit kan leiden tot wijzigingen in je maandelijkse kosten.

Limitatieve lijst vanaf 2026

Per 1 januari 2026 komt er een lijst van toegestane servicekosten. Deze zal meer duidelijkheid geven over wat wel en niet mag worden doorberekend. Belangrijke wijzigingen:

• Exacte lijst van toegestane servicekosten
• Verduidelijking dat kosten daadwerkelijk gemaakt moeten zijn
• Eenvoudiger toetsen door de Huurcommissie
• Mogelijkheid tot collectieve procedures

Praktische tips voor huurders

Controleer je servicekosten systematisch

1. Vergelijk jaar op jaar: zijn er grote stijgingen zonder verklaring?
2. Check de verdeelsleutel: betaal je een eerlijk aandeel?
3. Vraag om onderbouwing: eis bewijs van alle kosten
4. Bereken zelf: gebruik NIBUD-cijfers voor energiekosten

Als je het niet eens bent met de afrekening

1. Eerst overleggen: probeer het in goed overleg op te lossen
2. Schriftelijk reageren: geef de verhuurder drie weken om te reageren
3. Huurcommissie inschakelen: als er geen reactie komt of je blijft het niet eens
4. Bewaar alles: houd alle correspondentie en documenten bij

Samen sta je sterker

Overleg met je buren over hun servicekosten. Als meerdere huurders dezelfde klachten hebben, kun je gezamenlijk actie ondernemen. Dit is vaak effectiever dan alleen procederen.

Voor verhuurders: hoe voorkom je geschillen?

Als verhuurder kun je veel problemen voorkomen door transparant te zijn:

Zorg voor duidelijkheid

• Specificeer alle servicekosten duidelijk in het huurcontract
• Leg uit hoe kosten worden verdeeld
• Stuur de jaarafrekening ruim voor 1 juli
• Reageer snel op vragen van huurders

Administratie op orde

• Houd alle rekeningen en bewijsstukken bij
• Gebruik eerlijke verdeelsleutels
• Breng alleen werkelijk gemaakte kosten in rekening
• Maak geen winst op servicekosten

Communicatie is de sleutel

Veel geschillen ontstaan door miscommunicatie. Door proactief te communiceren over kostenstijgingen, wijzigingen in diensten of problemen met leveranciers, voorkom je dat huurders zich overvallen voelen.

Verschillende huursectoren, verschillende regels

Sociale huur versus vrije sector

In de sociale huur (tot 879 euro per maand) gelden strikte regels en heeft de Huurcommissie veel bevoegdheden. Sinds juli 2024 kunnen ook huurders in de vrije sector terecht bij de Huurcommissie voor servicekosten geschillen.

Nieuwe ontwikkelingen

De Hoge Raad heeft in 2020 geoordeeld dat ook in de vrije sector "redelijke" servicekosten moeten worden gehanteerd. Dit opent nieuwe mogelijkheden voor huurders om onredelijke kosten aan te vechten.

VvE-bijdragen: een complex verhaal

Als verhuurder eigenaar is van een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VvE), mag hij alleen bepaalde kosten doorberekenen:

Wel toegestaan

• Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten
• Liftonderhoud (gebruikskosten, niet vervangingen)
• Tuinonderhoud

Niet toegestaan

• Onderhoudskosten aan het gebouw
• Verzekeringskosten van de VvE
• Reservefonds bijdragen

Commercieel vastgoed: andere regels

Voor kantoorruimten en bedrijfsruimten gelden andere regels. Gemiddelde servicekosten liggen tussen 25-60 euro per m² per jaar, zonder de wettelijke beperkingen die bij woningen gelden.

De toekomst van servicekosten

Met de nieuwe wetgeving wordt verwacht dat er meer duidelijkheid komt en minder geschillen ontstaan. De trend van toenemende geschillen toont aan dat huurders zich steeds bewuster worden van hun rechten.

Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat transparantie en eerlijkheid steeds belangrijker worden. Verhuurders die hun servicekosten goed op orde hebben, zullen minder problemen krijgen.

‍