De huizenprijzen zijn gestegen, je onderhoudskosten lopen op, en je zit met een groot pand dat eigenlijk te veel is voor jouw situatie. Tegelijkertijd hoor je verhalen over eigenaren die hun herenhuis hebben gesplitst en er drie appartementen aan hebben overgehouden plus een flinke som geld.

Het idee lijkt simpel: neem je pand van €650.000, splits het in vier appartementen, verkoop er drie voor €200.000 per stuk, en hou er één voor jezelf. Dan heb je €600.000 cash plus een eigen appartement. Maar dan kom je erachter dat splitsing veel complexer is dan gedacht.

Recent onderzoek toont aan dat 40% van de splitsingsprojecten uitloopt boven budget en 25% resulteert in lagere opbrengsten dan verwacht. De oorzaak? Onderschatting van juridische complexiteit, gemeenschappelijke kosten en onvoorziene technische aanpassingen.

Voor degenen die het goed aanpakken kan splitsing een slimme vermogensstrategie zijn. Maar wie het verkeerd doet, kan tienduizenden euro's verliezen en jaren vastzitten aan een complex project.

Waarom splitsing nu zo populair is

Nederland heeft een uniek probleem: veel grote oude woningen in één hand, terwijl er grote vraag is naar kleinere betaalbare woningen. Splitsing lost beide problemen op. Eigenaren kunnen hun vermogen verzilveren zonder volledig te verkopen, terwijl er meer woningen op de markt komen.

Door de huizenprijsstijgingen zijn veel eigenaren "steen-rijk maar cash-arm" geworden. Hun pand is honderduizenden euro's meer waard, maar dat geld zit opgesloten in stenen. Splitsing is een manier om dit vermogen deels vrij te maken zonder het pand volledig kwijt te raken.

Tegelijkertijd zoeken steeds meer mensen kleinere, betaalbare woningen in de stad. Een appartement van 70m² voor €285.000 is toegankelijker dan een heel huis van 280m² voor €950.000. Splitsing creëert dit aanbod.

Bij VrijheidVastgoed zien we regelmatig leden die succesvol hun pand hebben gesplitst en daarmee zowel vermogen hebben vrijgemaakt als hun onderhoudslasten hebben verdeeld over meer eigenaren.

Het juridische fundament dat alles bepaalt

Een splitsingsakte is veel meer dan een technisch document. Het is de juridische basis die bepaalt hoe eigendom wordt verdeeld, wie welke kosten betaalt, en hoe beslissingen worden genomen voor de komende decennia.

Het appartementsrecht: eigendom met verplichtingen

Bij splitsing ontstaan appartementsrechten. Dit is een unieke eigendomsvorm waarbij je tegelijkertijd drie dingen krijgt: mede-eigendom van het hele gebouw en de grond, exclusief gebruiksrecht van een specifiek deel (jouw appartement), en verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars.

Dit betekent dat je niet zomaar kunt doen wat je wilt met jouw deel. Wil je een muur doorbreken? Dan moet de VvE dat goedkeuren als het een dragende muur betreft. Wil je de gevel wijzigen? Dat raakt het gemeenschappelijke deel waar alle eigenaren over meebeslissen.

Het splitsingsreglement: de grondwet van je gebouw

Het reglement bepaalt alles: welke kosten je betaalt, hoe onderhoud wordt geregeld, wat wel en niet mag, en hoe besluitvorming werkt. Er zijn verschillende modelreglementen beschikbaar, van het moderne Modelreglement 2017 tot het verouderde Modelreglement 1983.

De keuze voor een bepaald reglement heeft grote gevolgen. Het Modelreglement 2017 verplicht bijvoorbeeld tot een reservefonds van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Bij een herbouwwaarde van €1,2 miljoen betekent dat €6.000 per jaar dat opzij moet worden gezet, ongeacht of er onderhoud nodig is.

De verborgen complexiteit van breukdelen

Breukdelen bepalen je aandeel in het gebouw en daarmee hoeveel kosten je betaalt en hoeveel stemrecht je hebt. De meeste mensen denken dat dit automatisch op basis van oppervlakte wordt berekend, maar dat is niet altijd slim.

Waarom gelijke breukdelen vaak oneerlijk zijn

Stel je splitst een herenhuis in vier appartementen: begane grond 80m², eerste verdieping 70m², tweede verdieping 70m², zolder 60m². Als je alle breukdelen gelijk maakt (elk 25%), betaalt de eigenaar van de zolder evenveel als de eigenaar van de begane grond, terwijl die laatste meer ruimte heeft en vaak waardevoller is.

Slimme eigenaren kiezen voor breukdelen op basis van waarde in plaats van oppervlakte. Dan betaalt elke eigenaar evenredig aan wat zijn appartement waard is. Dit voorkomt oneerlijkheden en toekomstige conflicten.

De impact op stemrecht

Breukdelen bepalen ook je stemrecht in de VvE. Bij gelijke breukdelen heeft de eigenaar van het kleinste appartement evenveel te zeggen als die van het grootste. Dit kan leiden tot frustratie als de eigenaar van een klein appartement dure verbeteringen blokkeert waar andere eigenaren wel voor willen betalen.

Het splitsingsproces: van idee tot voltooide VvE

Het proces van splitsing duurt meestal 10-16 weken en kost tussen €3.500 en €7.500, afhankelijk van het aantal appartementen en de complexiteit.

Fase 1: Voorbereiding en gemeentelijke toestemming

Voordat je begint met splitsing, moet je controleren of de gemeente dit toestaat. Niet alle gebieden staan splitsing toe, en soms zijn er restricties op het aantal eenheden. Utrecht heeft bijvoorbeeld zones waar maximaal twee wooneenheden per pand zijn toegestaan.

Ook moet je je hypotheekverstrekker om toestemming vragen. Banken hebben het recht om splitsing te weigeren als dit hun zekerheid aantast. Meestal geven ze toestemming tegen voorwaarden zoals het aanhouden van voldoende eigen vermogen.

Fase 2: De splitsingstekening

Een gecertificeerde landmeter moet een juridisch bindende splitsingstekening maken. Deze tekening is extreem nauwkeurig: elke muur, deur en raam moet correct zijn ingetekend. Privégedeelten worden weergegeven met dikke lijnen, gemeenschappelijke delen met dunne lijnen.

De kosten hiervoor variëren van €800 voor een simpele splitsing tot €2.500 voor complexe situaties. Fouten in deze tekening kunnen later dure juridische discussies veroorzaken over wat privé en wat gemeenschappelijk is.

Fase 3: Notariële splitsingsakte

De notaris stelt de splitsingsakte op waarin alle juridische details worden vastgelegd. Dit is maatwerk waarbij rekening moet worden gehouden met de specifieke situatie van het gebouw en de wensen van de eigenaar.

Kritieke beslissingen zijn de keuze voor het juiste modelreglement, de verdeling van breukdelen, en de afbakening tussen privé- en gemeenschappelijke delen. Eenmaal geregistreerd zijn deze keuzes moeilijk en kostbaar te wijzigen.

Fase 4: Registratie bij het Kadaster

Het Kadaster registreert de splitsingsakte en kent appartementsindexen toe aan elk onderdeel. Dit kost ongeveer €540 (€135 per appartementsrecht) en duurt meestal 2-3 weken. Pas na registratie ontstaan de appartementsrechten officieel en wordt automatisch een VvE opgericht.

Servicekosten: hoger dan je hypotheek

In een goed onderhouden complex kunnen de maandelijkse servicekosten oplopen tot €150-€400 per appartement. Dit omvat dagelijks onderhoud, verzekeringen, administratie en reserveringen voor groot onderhoud.

Bij oudere gebouwen die net zijn gesplitst, kunnen de kosten veel hoger uitlopen. Er moet vaak direct geïnvesteerd worden in nieuwe voordeuren, intercom, brievenbussen en andere voorzieningen die in een eengezinswoning niet nodig waren.

Het reservefonds: verplichte spaarrekening

Moderne VvE's zijn verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. De hoogte hangt af van het gekozen reglement, maar vaak wordt 0,5-1% van de herbouwwaarde per jaar aangehouden.

Voor een herenhuis met herbouwwaarde van €1,5 miljoen betekent dit €7.500-€15.000 per jaar dat opzij moet worden gezet. Dit geld wordt verdeeld over alle eigenaren volgens hun breukdeel.

Onvoorziene kosten die je berekening verstoren

Het eerste jaar na splitsing brengt vaak extra kosten met zich mee. De CV-installatie moet mogelijk worden aangepast voor individuele afrekening. Er moeten separate gas-, water- en elektravoorzieningen komen. Vaak is er een nieuwe voordeur met intercom nodig.

Deze kosten kunnen oplopen tot €15.000-€35.000 en worden door alle eigenaren gedeeld. Als initiatiefnemer van de splitsing kun je ervoor kiezen deze kosten vooraf te maken en mee te nemen in de verkoopprijs, of deze na splitsing via de VvE te laten afdekken.

De valkuilen die je duizenden euro's kosten

Te optimistische waardering

Veel eigenaren overschatten hoeveel hun gesplitste appartementen waard zijn. Een huis van €950.000 splitsen in vier delen betekent niet dat je vier appartementen hebt van €237.500 elk.

Kopers van appartementen waarderen anders dan kopers van eengezinswoningen. Ze kijken naar servicekosten, VvE-reserves, en toekomstige onderhoudslasten. Een appartement in een complex zonder reserves is minder waard dan een vergelijkbaar appartement in een goed georganiseerde VvE.

Onderschatting van gemeenschappelijke kosten

Een veelgemaakte fout is het onderschatten van de doorlopende kosten van een VvE. Eigenaren denken dat servicekosten beperkt blijven tot schoonmaak en verzekering, maar vergeten administratie, accountant, reserves en onvoorziene reparaties.

Reken conservatief met €2.500-€5.000 per jaar per appartement aan totale VvE-kosten, afhankelijk van de kwaliteit en ouderdom van het gebouw.

Geen professioneel VvE-beheer

Veel kleine VvE's proberen het beheer zelf te doen om kosten te besparen. Dit loopt regelmatig uit op conflicten tussen eigenaren over kosten, onderhoud en prioriteiten.

Professioneel beheer kost weliswaar €300-€600 per appartement per jaar, maar voorkomt veel grotere problemen en zorgt voor betere werking van de VvE. Dit verhoogt uiteindelijk de waarde van alle appartementen.

Wanneer splitsing niet slim is

Gebouwen ongeschikt voor splitsing

Niet elk pand leent zich voor splitsing. Monumentale panden hebben vaak restricties op verbouwingen. Panden met slechte indeling vereisen kostbare aanpassingen om goede appartementen te creëren.

Ook de ligging speelt een rol. In gebieden met lage woningprijzen kan de investering in splitsing groter zijn dan de waardestijging die het oplevert.

Persoonlijke redenen

Als je emotioneel gehecht bent aan het pand en moeite hebt met het delen van beslissingen met andere eigenaren, is splitsing vaak geen goed idee. VvE-lidmaatschap betekent compromissen sluiten en niet altijd je zin krijgen.

Ook als je van plan bent binnen enkele jaren te verhuizen, kan splitsing onhandig zijn. De transactiekosten en complexiteit wegen dan niet op tegen de voordelen.

Financiële overwegingen

Splitsing vereist een investering van €15.000-€30.000 voordat je iets terugziet. Als je niet voldoende liquide middelen hebt om deze kosten voor te schieten, wordt het project riskant.

De fiscale gevolgen die je moet kennen

Overdrachtsbelasting bij splitsing

Bij splitsing zelf ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar als je na splitsing appartementen verkoopt binnen drie jaar, kan de Belastingdienst dit zien als handelen in onroerend goed, wat leidt tot belastingheffing in Box 1.

Box 3 versus Box 1

De fiscale behandeling van gesplitst vastgoed hangt af van hoe je het gebruikt. Verhuur je alle appartementen direct na splitsing, dan kan dit worden gezien als een onderneming in Box 1. Verkoop je ze, dan valt het meestal onder Box 3.

Voor eigenaren die één appartement zelf bewonen en de rest verhuren, is de fiscale situatie complex. Het eigenbewoningdeel valt buiten Box 3, de verhuurde delen erin.

Waardestijging en belasting

Als de waarde van je pand stijgt door splitsing, kan dit gevolgen hebben voor je vermogensrendementsheffing in Box 3. De WOZ-waarde wordt aangepast naar de nieuwe situatie, wat meestal resulteert in een hoger belastbaar vermogen.

Alternatieve strategieën die vaak beter werken

Kamerverhuur in plaats van splitsing

Voor eigenaren die extra inkomen willen genereren zonder de complexiteit van splitsing, kan kamerverhuur een alternatief zijn. Dit vereist geen juridische procedures en blijft fiscaal eenvoudiger.

Het nadeel is dat je eigenaar blijft van alle kosten en verantwoordelijkheden, maar voor velen is dit acceptabel in ruil voor de extra huurinkomsten.

Verkoop aan ontwikkelaar

Een alternatieve strategie is het pand te verkopen aan een ontwikkelaar die het splitst, met de afspraak dat je één appartement terugkoopt. Dit geeft je de voordelen van splitsing zonder de organisatie en risico's.

Gedeeltelijke verkoop

In sommige gevallen kun je delen van je pand verkopen zonder formele splitsing. Denk aan het verkopen van een bijgebouw of tuinhuis met eigen ingang. Dit vereist maatwerk juridisch advies maar kan eenvoudiger zijn dan volledige splitsing.

De toekomst van splitsing

Gemeentelijk beleid

Steeds meer gemeenten stellen restricties op splitsing om de balans tussen woningtypen te bewaren. Amsterdam heeft splitsingsverboden in bepaalde wijken, Utrecht hanteert quota per gebied.

Dit betekent dat de mogelijkheden voor splitsing de komende jaren waarschijnlijk zullen afnemen, wat splitsing voor huidige eigenaren juist urgenter maakt.

Digitalisering van het proces

Het Kadaster werkt aan verdere digitalisering van splitsingsprocessen. In de toekomst zullen procedures sneller en goedkoper worden, wat splitsing toegankelijker maakt voor kleinere projecten.

Duurzaamheidseisen

Nieuwe regelgeving stelt steeds hogere eisen aan energielabels en duurzaamheid. Dit kan splitsingsprojecten duurder maken omdat alle appartementen moeten voldoen aan moderne standaarden.

Hoe VrijheidVastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed hebben we leden die succesvol hun panden hebben gesplitst en hun ervaringen delen in onze community. Van praktische tips over notariskeuze tot strategieën voor het managen van een pas opgerichte VvE.

We organiseren workshops over vastgoedoptimalisatie waarin splitsing als strategie wordt besproken. Ook hebben we contacten met gespecialiseerde notarissen, landmeters en VvE-beheerders die ervaring hebben met splitsingsprojecten.

‍