Als vastgoedbelegger heb je geleerd dat huurinkomsten de basis zijn van je rendement. Stabiele maandelijkse kasstromen die je vermogen laten groeien. Maar er is één aspect waar weinig beleggers rekening mee houden: de impact van een zittende huurder op de verkoopwaarde van je pand.

Recent onderzoek toont aan dat verhuurde woningen gemiddeld 15-25% minder waard zijn dan vergelijkbare lege woningen. In populaire gebieden kan dit verschil oplopen tot €75.000 op een woning van €300.000. Voor sociale huurwoningen kan het verschil zelfs 40-50% bedragen.

Dit waardeverschil ontstaat omdat een verhuurde woning slechts interessant is voor een beperkte groep kopers: vastgoedbeleggers en eventueel de zittende huurder. 

Voor veel verhuurders komt dit als een onaangename verrassing. Ze hebben jarenlang gefocust op huurinkomsten zonder te beseffen welke impact verhuur heeft op hun exitstrategie. 

Het mechanisme achter de waardeverschillen

De taxatiewaarde van een huis wordt fundamenteel anders berekend wanneer er een huurder in zit. Dit komt doordat de potentiële kopersgroep drastisch verkleint en de vrijheid van gebruik beperkt wordt.

De leegwaarde: maximale vrijheid

Een leeg huis wordt getaxeerd op basis van de vrije marktwaarde. Elke potentiële koper kan het huis direct betrekken, verbouwen naar eigen smaak, en er direct van genieten. Deze maximale flexibiliteit vertaalt zich in de hoogste mogelijke waarde.

Taxateurs kijken naar vergelijkbare verkopen in de buurt, bouwkundige staat, locatie en unieke kenmerken. Het huis concurreert met alle andere lege woningen in het segment.

De verhuurde staat: beperkte mogelijkheden

Met een zittende huurder verandert het verhaal compleet. Plotseling kan alleen een select groepje kopers interesse hebben: vastgoedbeleggers en mogelijk de zittende huurder zelf.

Dit beperkte koperspubliek drukt automatisch de prijs. Daarnaast brengt verhuurde staat risico's mee die in de prijs worden verdisconteerd: mogelijke huurachterstanden, onderhoudsproblemen die verborgen blijven door bewoning, en juridische complexiteit rond huurrecht.

De leegwaarderatio: hoe de fiscus rekent

Voor belastingdoeleinden gebruikt de Belastingdienst een systematische methode om de waarde van verhuurde woningen te bepalen: de leegwaarderatio.

Hoe de berekening werkt

De leegwaarderatio wordt bepaald door het huurrendement te vergelijken met een officiële tabel. Hoe lager het huurrendement, hoe lager de leegwaarderatio en dus hoe lager de belastbare waarde.

Praktijkvoorbeeld: Een woning met WOZ-waarde €300.000 verhuurd voor €1.200 per maand heeft een huurrendement van 4,8%. Volgens de huidige tabel geldt een leegwaarderatio van 95%, wat de belastbare waarde op €285.000 brengt.

De actuele percentages

De leegwaarderatio's zijn in 2023 geactualiseerd en variëren van 73% bij zeer lage huurrendementen tot 100% bij hoge rendementen. Deze percentages zijn gebaseerd op marktonderzoek en geven een indicatie van de werkelijke waardeverschillen.

Maar let op: deze percentages gelden alleen voor fiscale doeleinden. Bij daadwerkelijke verkoop kunnen de verschillen groter zijn, vooral in moeilijke marktomstandigheden.

Praktische waarde verschillen per woningtype

Sociale huurwoningen: de grootste impact

Woningen met sociale huurcontracten ondervinden de grootste waardevermindering. Door de strenge regulering en beperkte huurverhogingsmogelijkheden zijn deze woningen vooral interessant voor gespecialiseerde beleggers.

Het waardeverschil kan oplopen tot 40-50% van de leegwaarde. Een woning die leeg €250.000 waard zou zijn, kan verhuurd voor sociale huur slechts €125.000-€150.000 opbrengen.

Deze extreme waardeverschillen ontstaan omdat sociale huurwoningen gebonden zijn aan strikte regelgeving. Huurverhogingen zijn beperkt, huurders hebben sterke rechtsbescherming, en de doelgroep van potentiële kopers is zeer klein.

Middenhuurwoningen: de grijze zone

Voor woningen die in de middenhuur zitten (tussen sociale huur en vrije sector) is het waardeverschil gematigder maar nog steeds substantieel. De nieuwe Wet Betaalbare Huur heeft deze categorie uitgebreid, wat impact heeft op de waardering.

Typisch ligt het waardeverschil tussen 15-25% van de leegwaarde. De exacte percentages hangen af van de lokale marktomstandigheden en de verwachte huurontwikkeling.

Vrije sector verhuur: minimale impact

Bij vrije sector verhuur is het waardeverschil het kleinst, meestal 10-20% van de leegwaarde. Deze woningen zijn interessant voor een bredere groep beleggers en bieden meer flexibiliteit in huurprijsbeleid.

De impact hangt sterk af van de huurprijs versus marktwaarde. Hoge huurrendementen verkleinen het waardeverschil, lage rendementen vergroten het.

De verborgen factoren die waardering beïnvloeden

Type huurcontract en looptijd

Tijdelijke huurcontracten hebben minder impact op de waarde dan permanente contracten. Als de huur binnen afzienbare tijd afloopt, ligt de waarde dichter bij de leegwaarde.

Een huurcontract met nog 10 jaar looptijd heeft veel meer impact dan een contract dat over 6 maanden afloopt. Timing van verkoop kan dus cruciaal zijn.

Energielabel en woningwaardering

Het energielabel speelt een belangrijke rol in de puntentelling volgens het Woningwaarderingsstelsel. Betere energielabels betekenen meer punten en hogere toegestane huurprijzen.

Een woning met energielabel A die maximaal wordt verhuurd, houdt meer waarde dan een vergelijkbare woning met label G die onder de markt wordt verhuurd.

Lokale marktomstandigheden

In krappe huurmarkten is het waardeverschil kleiner omdat beleggers bereid zijn meer te betalen voor zekere huurinkomsten. In ruime markten vergroot het verschil omdat kopers meer alternatieven hebben.

Amsterdam en omgeving kennen kleinere waardeverschillen dan krimpgebieden waar verhuurde woningen moeilijk verkoopbaar zijn.

De taxatiepraktijk: specialisme vereist

Complexe waarderingsmethoden

Taxateurs die verhuurde woningen waarderen, gebruiken gespecialiseerde methoden. Naast vergelijkingsmateriaal kijken ze naar rendementen, exploitatiekosten en marktrisico's.

De BAR/NAR methode (Bruto/Netto Aanvangsrendement) speelt een grote rol. Hierbij worden huurinkomsten afgezet tegen vergelijkbare beleggingsalternatieven.

Hogere kosten en langere doorlooptijd

Een taxatie in verhuurde staat kost €895-€2.450 versus €695-€795 voor een lege woning. De doorlooptijd is ook langer: 10-14 dagen in plaats van 1-2 weken.

Deze extra kosten komen door de complexere analyse en validatieprocedure. Voor hypotheekdoeleinden is vaak een NWWI-gevalideerd rapport vereist.

Specialistische kennis essentieel

Niet elke taxateur kan verhuurde woningen correct waarderen. Er is specifieke kennis nodig van huurwetgeving, rendementscalculaties en de markt voor verhuurde woningen.

Kies altijd een taxateur die ervaring heeft met verhuurde staat taxaties en geregistreerd staat voor dit specialisme.

De financieringsgevolgen die alles bepalen

Lagere Loan-to-Value ratio's

Banken hanteren vaak lagere LTV-ratio's voor verhuurde woningen. Waar je bij een lege woning tot 90-100% kunt financieren, ligt dit bij verhuurde woningen vaak op 70-85%.

Deze beperking geldt voor alle partijen: zowel de verkoper die financiering nodig heeft voor zijn volgende investering, als de koper die het pand wil overnemen.

Specialistische hypotheekproducten

Voor verhuurde woningen bestaan speciale verhuurhypotheken met andere voorwaarden. Deze hebben vaak iets hogere rentes maar bieden meer flexibiliteit voor beleggers.

Domivest, RHNB en andere gespecialiseerde verstrekkers hebben producten ontwikkeld specifiek voor deze markt. Ze begrijpen de dynamiek van verhuurde woningen beter dan algemene banken.

Impact op portefeuillewaarde

Voor beleggers met meerdere panden kan het waardeverschil grote impact hebben op de totale portefeuille waarde. Dit beïnvloedt financieringsmogelijkheden voor nieuwe aankopen.

Een portfolio van €2 miljoen leegwaarde kan in verhuurde staat €1,4-€1,7 miljoen waard zijn. Dit verschil van €300.000-€600.000 bepaalt je financieringscapaciteit.

De valkuilen die je moet vermijden

Verkeerde timing van taxatie

Laat niet op het laatste moment een taxatie uitvoeren. Het waardeverschil kan een shock zijn die je verkoopplannen in de war schopt. Plan vooruit en weet waar je aan toe bent.

Overschatting van huurwaarde

Taxateurs kijken kritisch naar huurprijzen. Als je boven de markt verhuurt, wordt dit niet altijd doorvertaald in een hogere taxatiewaarde. Zorg voor realistische huurprijzen.

Onderschatting van marktimpact

In moeilijke marktomstandigheden kunnen waardeverschillen groter zijn dan historische gemiddelden. Houd rekening met marktcycli en economische ontwikkelingen.

Recente ontwikkelingen die impact hebben

Wet Betaalbare Huur

Sinds juli 2024 geldt de nieuwe wet die meer woningen onder regulering brengt. Dit vergroot de groep woningen met substantiële waardeverschillen tussen leeg en verhuurd.

De liberalisatiegrens is verschoven naar 187 punten, waardoor meer woningen in de gereguleerde sector vallen. Dit heeft direct impact op taxatiewaardes.

Energielabel eisen

Vanaf 2030 moeten alle huurwoningen minimaal label C hebben. Woningen die niet voldoen krijgen verhuurverbod, wat grote gevolgen heeft voor de waardering.

Begin nu al met verduurzaming om te voorkomen dat je woning onverkoopbaar wordt door energielabel eisen.

Leegwaarderatio aanpassingen

De fiscale leegwaarderatio's worden regelmatig geactualiseerd op basis van marktonderzoek. De laatste aanpassing in 2023 resulteerde in hogere percentages voor de meeste categorieën.

Houd deze ontwikkelingen in de gaten omdat ze direct impact hebben op je Box 3 belasting en portefeuillewaardering.

Praktische checklist voor verhuurders

Voordat je besluit tot verkoop, doorloop deze checklist. Wat is de huidige huurprijs versus markthuur? Loopt het huurcontract binnenkort af? Welke verbeteringen kun je aanbrengen die de puntentelling verhogen?

Is de woning geschikt voor eigenaar bewoning of alleen voor beleggers? Wat zijn de lokale marktomstandigheden voor verhuurde woningen? Zijn er specialistische makelaars in je gebied die ervaring hebben met verhuurde woningen?

Ook praktische zaken zijn belangrijk: heb je alle huurcontracten en documentatie op orde? Is het energielabel actueel en voldoende? Welke onderhoudswerken zijn recent uitgevoerd?

Ten slotte moet je de financiële impact berekenen: wat is het verwachte waardeverschil? Kunnen potentiële kopers financiering krijgen? Welke taxateur ga je inschakelen voor de waardering?

De toekomst: wat staat ons te wachten

Verdere regulering verwacht

De politieke druk om de huurmarkt verder te reguleren blijft groot. Dit kan leiden tot nog meer woningen die onder regulering vallen en dus grotere waardeverschillen.

Digitalisering van taxaties

Nieuwe technologieën maken taxaties sneller en goedkoper. Voor verhuurde woningen blijft menselijke expertise echter essentieel omdat elke situatie uniek is.

Institutionalisering van de huurmarkt

Grote beleggers worden steeds actiever in de Nederlandse huurmarkt. Dit kan leiden tot betere prijsvorming voor verhuurde woningen omdat er meer professionele kopers zijn.

Hoe VrijheidVastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed.nl hebben we veel leden die ervaring hebben met het verkopen van verhuurde woningen. Hun strategieën en ervaringen delen ze in onze community, van timing van verkoop tot het vinden van specialistische makelaars.

We organiseren regelmatig coaching calls over exit-strategieën waarin we ingaan op optimale verkooptiming en waarderingsmethodieken. Ook hebben we contacten met taxateurs die gespecialiseerd zijn in verhuurde woningen.

‍