Je bent aan het einde van een lange dag en opent je laptop om je financiën door te nemen. De huurinkomsten stromen binnen, je vastgoedportfolio groeit gestaag, en op papier gaat alles goed. Maar dan zie je de belastingaanslag. Een bedrag dat je doet slikken. Je realiseert je dat je een aanzienlijk deel van je vastgoedrendementen weer inlevert aan de fiscus.

Het ergste is dat je weet dat het fictieve rendement waar je over wordt belast vaak hoger ligt dan wat je werkelijk verdient. Terwijl je vrienden klagen over hun spaarrente van anderhalve procent, betaal je belasting alsof je veel meer rendement maakt dan in werkelijkheid het geval is.

Op een vastgoedevent hoort je een collega-investeerder enthousiast vertellen over zijn BV-structuur. "Mijn belastingdruk is drastisch verminderd," zegt hij. "En ik kan nu veel strategischer investeren en sneller doorgroeien." Je begint je af te vragen of je iets mist.

Steeds meer Nederlandse vastgoedbeleggers ontdekken de voordelen van een Vastgoed BV. Maar wanneer is dit slim, wanneer niet, en hoe pak je het aan? Want een BV oprichten is makkelijk - maar de juiste BV oprichten voor jouw situatie vereist kennis van zaken.

Waarom een Vastgoed BV?

Een Vastgoed BV is in essentie een gewone BV, maar dan met één specifiek doel: het exploiteren van vastgoed. In plaats van dat jij persoonlijk eigenaar bent van je vastgoed, wordt je BV de eigenaar. Jij bent aandeelhouder van de BV.

Dit lijkt misschien een bureaucratische omweg, maar de voordelen kunnen substantieel zijn. Ten eerste ben je niet meer persoonlijk aansprakelijk voor schulden. Als er iets misgaat met één pand, kunnen schuldeisers alleen de BV aanspreken, niet jouw privévermogen.

Maar het echte verschil zit in de fiscale behandeling. Waar je als particulier wordt belast over een fictief rendement van 5,88% tot 7,77% in Box 3, betaalt een BV vennootschapsbelasting over de werkelijke winst. En die is vaak veel lager dan het fictieve rendement.

Bij VrijheidVastgoed.nl zien we steeds meer leden die de stap maken naar een BV-structuur, vooral degenen met substantiële portfolio's waar de Box 3-belasting een significant probleem wordt.

Het moment dat een BV interessant wordt

De vraag is niet óf je een Vastgoed BV moet oprichten, maar wanneer. Voor kleine beleggers met één of twee woningen is het meestal nog niet interessant. De extra administratieve lasten en kosten wegen dan niet op tegen de voordelen.

Maar naarmate je portfolio groeit, kantelt de balans. Een vuistregel is dat een BV interessant wordt bij een vastgoedportfolio vanaf €500.000 tot €750.000. Op dat punt wordt de Box 3-belasting zo substantieel dat de voordelen van een BV opwegen tegen de nadelen.

De fiscale revolutie: van Box 3 naar vennootschapsbelasting

Het fiscale verschil tussen privé vastgoedbezit en een BV kan dramatisch zijn. In Box 3 betaal je in 2025 belasting over een fictief rendement tussen 5,88% en 7,77%, afhankelijk van je totale vermogen. Het belastingtarief is 32%.

Een BV betaalt vennootschapsbelasting over de werkelijke winst: huurinkomsten minus alle kosten zoals rente, onderhoud, afschrijvingen en beheer. Het tarief is 19% over de eerste €200.000 winst en 25,8% daarboven.

Praktijkvoorbeeld: het verschil in de praktijk

Neem een portfolio van €800.000 met een gemiddelde huurschuld van €500.000. In Box 3 betaal je belasting over €300.000 vermogen tegen het fictieve rendement van 6,17%, wat neerkomt op €18.510 fictief rendement. Hierover betaal je 32% belasting: €5.923.

In een BV met €48.000 huurinkomsten per jaar en €35.000 aan kosten (rente, onderhoud, beheer) blijft €13.000 winst over. Hierover betaal je 19% vennootschapsbelasting: €2.470.

Het verschil is €3.453 per jaar in het voordeel van de BV. Over tien jaar is dat meer dan €34.000 besparing.

De holdingstructuur: optimale bescherming en flexibiliteit

De meeste ervaren vastgoedbeleggers kiezen niet voor één enkele Vastgoed BV, maar voor een holdingstructuur. Hierbij bezit een holding BV de aandelen van één of meerdere Vastgoed BV's.

Deze structuur heeft meerdere voordelen. Ten eerste blijven risico's beperkt per Vastgoed BV. Als er problemen ontstaan met één pand, blijven de andere BV's en de holding beschermd. Ten tweede kun je via de deelnemingsvrijstelling winsten uit de Vastgoed BV's belastingvrij doorschuiven naar de holding.

Een populaire variant is de object-BV structuur waarbij elk pand in een aparte BV wordt gehouden. Dit maximaliseert de risicospreiding, maar verhoogt wel de administratieve lasten omdat elke BV een eigen boekhouding en jaarrekening vereist.

Het oprichtingsproces: van idee tot operationele BV

Een BV oprichten is tegenwoordig verrassend eenvoudig en goedkoop. De minimale inleg is slechts €0,01, hoewel veel ondernemers kiezen voor €1 of €100 voor de symbolische waarde.

Stap 1: Voorbereiding en strategie

Begin met het uitwerken van je strategie. Ga je voor één Vastgoed BV voor je hele portfolio, of kies je voor meerdere object-BV's? Wat is je financieringsplan? Hoe ga je de overdracht van bestaande panden regelen?

Deze fase is cruciaal omdat je keuzes hier moeilijk te wijzigen zijn zonder extra kosten. Neem daarom de tijd voor grondige voorbereiding.

Stap 2: Notariële oprichting

Een BV kan alleen worden opgericht via een notaris. De kosten variëren van €399 voor een standaard flex-BV tot €1.500 voor complexere structuren met maatwerk statuten.

Bij de oprichting bepaal je de statutaire doelomschrijving, die moet aangeven dat de BV zich bezighoudt met vastgoedexploitatie. Dit is belangrijk voor de fiscale behandeling en financieringsmogelijkheden.

Stap 3: Inschrijving en verplichtingen

Na de notariële akte schrijf je de BV in bij de Kamer van Koophandel voor €80,10. Vervolgens open je een zakelijke bankrekening waar je het startkapitaal op stort.

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) ben je verplicht jezelf een gebruikelijk loon uit te keren. In 2025 is dit minimaal €56.000, tenzij je kunt aantonen dat een lager loon gerechtvaardigd is door bijvoorbeeld part-time werkzaamheden of verlieslijdende activiteiten.

De verborgen kosten waar niemand je voor waarschuwt

Een BV oprichten kost weinig, maar een BV runnen heeft doorlopende kosten die je moet meewegen in je berekening.

Administratieve lasten

Een BV vereist dubbele boekhouding, jaarlijkse VPB-aangiften, BTW-aangiften indien van toepassing, en deponering van de jaarrekening bij de KvK. Als je dit uitbesteedt aan een administratiekantoor, kost dit €1.200 tot €3.000 per jaar per BV.

DGA-loon en sociale lasten

Het verplichte DGA-loon van €56.000 betekent dat je loonbelasting en sociale premies verschuldigd bent, ook al trek je dit geld niet uit de BV. Dit kan de eerste jaren zwaar drukken op de cashflow, vooral bij startende BV's.

De financieringsvoordelen die het verschil maken

Een van de grote voordelen van een Vastgoed BV is de toegang tot zakelijke financiering. Banken bekijken zakelijke hypotheken anders dan particuliere, vaak met gunstiger voorwaarden voor ervaren investeerders.

NIBC biedt bijvoorbeeld vastgoedhypotheken tot 85% van de waarde voor BV's, terwijl particulieren vaak beperkt zijn tot 70-80%. Rabobank heeft speciale programma's voor vastgoedontwikkeling en transformatie via BV-structuren.

Bovendien zijn alle financieringskosten aftrekbaar van de winst, waardoor het effectieve rentetarief lager uitvalt dan bij particuliere financiering.

De herinvesteringsreserve: uitstel is geen afstel, maar wel voordelig

Een krachtig instrument binnen een Vastgoed BV is de herinvesteringsreserve (HIR). Wanneer je een pand verkoopt met winst, kun je deze winst drie jaar lang belastingvrij reserveren mits je het geld herbelegt in vergelijkbaar vastgoed.

Praktijkvoorbeeld: HIR

Je verkoopt een pand met €200.000 boekwinst. Normaal zou je hierover 19% vennootschapsbelasting betalen: €38.000. Met de HIR stel je deze belasting uit zolang je binnen drie jaar herbelegt in vastgoed.

Dit geeft je €38.000 extra investeringskracht, wat bij een 70% financiering betekent dat je €126.000 meer kunt investeren. De rentebesparingen over drie jaar kunnen de latere belastingbetaling meer dan compenseren.

Estate planning: je vermogen overdragen

Een BV biedt unieke mogelijkheden voor vermogensoverdracht aan de volgende generatie. In plaats van vastgoed direct over te dragen, kun je aandelen van de BV schenken of vererven.

Bij directe vastgoedvererving kan de gecombineerde belastingdruk oplopen tot 40% of meer door inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en erfbelasting. Door tijdige planning met aandelen kun je deze druk spreiden en verlagen.

Een populaire strategie is het geleidelijk schenken van aandelen aan kinderen, gebruikmakend van de jaarlijkse vrijstelling van €6.604 per kind (in 2025). Zo bouw je geleidelijk vermogen over zonder grote belastingclaims.

De valkuilen die je duizenden euro's kunnen kosten

Te laag DGA-loon

Een van de meest gemaakte fouten is het uitkeren van een te laag DGA-loon. De Belastingdienst hanteert strenge regels en kan naheffingen opleggen met boetes en rente. Zorg dat je altijd kunt onderbouwen waarom je loon gerechtvaardigd is.

Overdrachtsbelasting bij inbreng

Wanneer je bestaande panden inbrengt in je BV, ben je 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit is een substantieel bedrag dat je van tevoren moet meenemen in je berekening. Op een pand van €300.000 is dit €31.200.

Marktconforme waardering

Alle transacties tussen jou en je BV moeten tegen marktconforme prijzen. Als je een pand te goedkoop aan je BV verkoopt, kan dit worden gezien als een verkapte storting met belastinggevolgen.

Fiscale eenheid nadelen

Bij meerdere BV's kun je kiezen voor een fiscale eenheid waarbij verliezen kunnen worden verrekend. Maar dit betekent ook dat je maar één keer de lage schijf van 19% kunt benutten in plaats van per BV afzonderlijk.

Wanneer een BV niet slim is

Een Vastgoed BV is niet voor iedereen geschikt. Voor beginnende beleggers met één of twee woningen wegen de nadelen vaak op tegen de voordelen. De administratieve lasten, DGA-loonverplichting en oprichtingskosten kunnen de besparingen wegstrepen.

Ook als je op korte termijn je vastgoed wilt verkopen, is een BV vaak niet interessant. De overdrachtsbelasting bij inbreng en de complexiteit rechtvaardigen de korte investering niet.

Verder is een BV minder flexibel voor persoonlijk gebruik. Je kunt niet zomaar in een pand van je BV gaan wonen zonder huur te betalen aan de BV, wat gezien wordt als verkapt dividend.

De toekomst: wat staat ons te wachten

De fiscale behandeling van vastgoed staat onder druk. Er worden regelmatig aanpassingen voorgesteld die de voordelen van een BV kunnen beïnvloeden. Tegelijkertijd wordt Box 3 mogelijk hervormd, wat de relatieve voordelen van een BV kan veranderen.

Ook de overdrachtsbelasting staat ter discussie. Mogelijke verlaging voor particulieren of juist verhoging voor BV's kan de afweging beïnvloeden.

Het is daarom belangrijk om flexibiliteit in je structuur in te bouwen en regelmatig te evalueren of je gekozen structuur nog optimaal is.

Praktische checklist voor oprichting

Voordat je start met de oprichting, doorloop deze checklist. Heb je een duidelijk investeringsplan uitgewerkt? Is je huidige portfolio substantieel genoeg om de BV-kosten te rechtvaardigen? Heb je berekend wat de overdrachtsbelasting kost bij inbreng van bestaande panden?

Verder moet je bepalen of je kiest voor één BV of een holdingstructuur met meerdere BV's. Heb je een notaris geselecteerd en offertes opgevraagd? En heb je bedacht hoe je het verplichte DGA-loon gaat financieren?

Ook praktische zaken zijn belangrijk: bij welke bank ga je een zakelijke rekening openen? Welk administratiekantoor ga je gebruiken? En welke verzekeringen heb je nodig voor bestuurders- en bedrijfsaansprakelijkheid?

Hoe VrijheidVastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed.nl hebben we veel leden die succesvol een Vastgoed BV hebben opgericht en runnen. Hun ervaringen delen ze in onze community, van praktische tips over notariskeuze tot fiscale optimalisatie strategieën.

Daarnaast hebben we contacten met gespecialiseerde notarissen en fiscalisten die ervaring hebben met vastgoed BV's.

‍