Je hebt eindelijk de perfecte woning gevonden. Het bod is geaccepteerd, het contract ligt klaar om te tekenen. Dan kom je een term tegen die misschien nieuw voor je is: waarborgsom. Een bedrag dat je moet betalen voordat je daadwerkelijk eigenaar wordt of kunt gaan wonen. Maar wat houdt dit precies in, en waarom is het zo belangrijk?

Een waarborgsom vormt een cruciale schakel in zowel koop- als huurovereenkomsten. Het beschermt de verkoper of verhuurder tegen financiële risico's, terwijl het voor jou als koper of huurder belangrijk is om te begrijpen wat je rechten en plichten zijn. Van de exacte hoogte tot het terugkrijgen van je geld - alles wat je moet weten vind je in deze uitgebreide gids.

Wat is een waarborgsom eigenlijk?

Een waarborgsom is een bedrag dat je als koper of huurder betaalt als financiële zekerheid. Bij een koopovereenkomst geeft het de verkoper de garantie dat je de transactie daadwerkelijk zult voltooien. Bij huur beschermt het de verhuurder tegen mogelijke schade of achterstallige betalingen tijdens de huurperiode.

In beide gevallen functioneert de waarborgsom als een soort verzekeringspolis. Als alles volgens plan verloopt, krijg je het geld terug. Maar als er problemen ontstaan, kan het bedrag gebruikt worden om kosten te dekken die je hebt veroorzaakt.

Het belangrijkste verschil met een gewone betaling is dat een waarborgsom altijd tijdelijk is. Het blijft eigendom van de betaler, maar wordt beheerd door een derde partij (zoals een notaris bij koop of de verhuurder bij huur) totdat alle verplichtingen zijn nagekomen.

Waarborgsom bij het kopen van een huis

Tussen het tekenen van het voorlopige koopcontract en de definitieve eigendomsoverdracht kunnen weken of zelfs maanden verstrijken. Gedurende deze periode kan er veel gebeuren: je hypotheek kan worden afgewezen, je persoonlijke omstandigheden kunnen veranderen, of je kunt simpelweg van gedachten veranderen.

Voor verkopers vormt deze onzekerheid een groot risico. Ze nemen hun woning van de markt, slaan mogelijk andere kopers af, en kunnen kosten maken voor bijvoorbeeld een vervolgaankoop. Een waarborgsom biedt hen de zekerheid dat je serieus bent en financieel in staat bent om de koop te voltooien.

Hoogte van de waarborgsom bij kopen van woning

Bij het aankopen van een woning bedraagt de waarborgsom vrijwel altijd 10% van de overeengekomen koopprijs. Dit percentage is niet wettelijk vastgelegd, maar vormt de standaard in de Nederlandse vastgoedmarkt. Bij een huis van 400.000 euro betekent dit dus een waarborgsom van 40.000 euro.

Deze 10% vormt een aanzienlijk bedrag dat voldoende pijn doet bij de koper om hem gemotiveerd te houden, maar niet zo hoog is dat het onredelijk wordt. De wetgever heeft wel een maximum gesteld: een waarborgsom bij woningaankoop mag nooit hoger zijn dan 10% van de koopsom.

Wanneer en hoe betaal je de waarborgsom?

Het koopcontract vermeldt altijd binnen welke termijn je de waarborgsom moet betalen. Gebruikelijk is een periode van twee weken na ondertekening van het contract. Je betaalt het bedrag rechtstreeks aan de notaris, die het op een speciale rekening bewaart totdat de koop wordt afgerond.

Als je de waarborgsom niet op tijd betaalt, kan de verkoper je in gebreke stellen. Je krijgt dan meestal nog één laatste kans om het bedrag over te maken. Lukt dit niet, dan kan de verkoper het koopcontract ontbinden en eventuele schade op jou verhalen.

Alternatieven: bankgarantie en borgstellingsmaatschappij

Niet iedereen heeft zomaar 10% van de koopsom beschikbaar. Gelukkig zijn er alternatieven in de vorm van een bankgarantie of een garantie van een borgstellingsmaatschappij.

Bij een bankgarantie staat de bank garant voor het bedrag. Je hoeft het geld niet zelf over te maken, maar de bank belooft om te betalen als dat nodig wordt. Voor deze service rekent de bank ongeveer 1% van het garantiebedrag. Bij een waarborgsom van 40.000 euro betaal je dus rond de 400 euro aan kosten.

Borgstellingsmaatschappijen bieden vergelijkbare diensten, vaak tegen iets lagere kosten en met aanvullende verzekeringen. Zo kun je jezelf beschermen tegen onvoorziene omstandigheden zoals werkloosheid, ziekte of overlijden die ertoe leiden dat de koop niet doorgaat.

Waarborgsom bij het huren van een woning

Nieuwe wetgeving sinds juli 2023

Voor huurders is er in juli 2023 een belangrijke wetswijziging ingegaan die de maximale hoogte van waarborgsommen beperkt. Deze wijziging maakt onderdeel uit van de Wet Goed Verhuurderschap en biedt huurders meer bescherming tegen onredelijk hoge borg bedragen.

Voor nieuwe huurcontracten geldt sinds 1 juli 2023 een maximum van twee maanden kale huur. Bij een kale huurprijs van 1.500 euro per maand mag de waarborgsom dus niet hoger zijn dan 3.000 euro.

Voor bestaande contracten die vóór deze datum zijn afgesloten, geldt nog het oude maximum van drie maanden kale huur. Deze contracts blijven onder het oude regime vallen zolang ze doorlopen.

Bescherming tegen misbruik

De nieuwe wetgeving ontstond omdat verhuurders steeds hogere waarborgsommen gingen vragen, soms wel zes maanden huur of meer. Dit vormde een onredelijke belemmering voor huurders, vooral voor starters op de woningmarkt die vaak al moeite hebben om genoeg geld bij elkaar te krijgen.

Gemeenten kunnen sinds 2023 handhaven op te hoge waarborgsommen en boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. Dit geeft huurders meer zekerheid dat ze niet geconfronteerd worden met onredelijke eisen.

Wanneer krijg je je huurborg terug?

De verhuurder is wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen strikte termijnen terug te betalen:

• Zonder schade of achterstanden: binnen 14 dagen na beëindiging van de huur
• Met schade of achterstanden: binnen 30 dagen, waarbij de verhuurder eerst de kosten moet verrekenen en het restant moet terugbetalen

Deze termijnen zijn bindend. Als de verhuurder te laat is, kun je in principe rente over het te late bedrag claimen.

Wat mag er afgetrokken worden van je huurborg?

Verhuurders mogen alleen specifieke kosten verrekenen met de waarborgsom:

Toegestane aftrekken:

• Achterstallige huurpenningen
• Onbetaalde servicekosten
• Werkelijke schade aan het gehuurde (niet normale slijtage)
• Energieprestatievergoeding

Niet toegestane aftrekken:

• Normale slijtage door bewoning
• Kosten voor onderhoud dat de verhuurder zelf moet doen
• Schade die al bestond bij je intrek
• Willekeurige kosten zonder onderbouwing

Het onderscheid tussen schade en normale slijtage vormt vaak de bron van geschillen. Kleine krasjes, verkleuring van verf na jaren bewoning, en lichte slijtplekken in tapijt vallen onder normale slijtage. Grote gaten in muren, gebroken tegels door nalatigheid, of hardnekkige vlekken door verkeerd gebruik zijn wel echte schade.

Praktische tips voor kopers

Voor het tekenen van het koopcontract

Zorg ervoor dat je de waarborgsom kunt betalen voordat je een bod uitbrengt. Niets is vervelender dan een geaccepteerd bod terwijl je het geld niet beschikbaar hebt. Controleer ook of de hoogte correct is - het moet precies 10% van de koopsom zijn, niet meer.

Bespreek alternatieven als je het bedrag niet direct beschikbaar hebt. Een bankgarantie kost weliswaar geld, maar kan de oplossing zijn. Zorg ervoor dat je hypotheekadviseur dit vroegtijdig regelt, want het kan enkele dagen duren voordat alles geregeld is.

Ontbindende voorwaarden zijn cruciaal

De meeste koopcontracten bevatten ontbindende voorwaarden, zoals voorbehoud van financiering. Deze voorwaarden beschermen je tegen het verliezen van je waarborgsom als de koop om geldige redenen niet doorgaat.

Zorg ervoor dat alle relevante voorwaarden in het contract staan. Naast financiering kun je denken aan technische keuring, bestemmingsplan, of verkrijgen van vergunningen. Zonder deze voorwaarden loop je het risico je waarborgsom kwijt te raken als je onder de koop uit wilt.

Bij de eigendomsoverdracht

Als alles volgens plan verloopt, wordt de waarborgsom bij de eigendomsoverdracht verrekend met de koopsom. Je ziet dit terug op de eindafrekening van de notaris. Controleer deze afrekening altijd zorgvuldig om er zeker van te zijn dat alle bedragen correct zijn verwerkt.

Praktische tips voor huurders

Bij het aangaan van de huur

Maak uitgebreide foto's van de woning voordat je intrekt. Document alle bestaande schade, gebreken en slijtage. Dit beschermt je later tegen onterechte claims op je waarborgsom. Een gezamenlijke opname met de verhuurder is ideaal, maar doe het in elk geval zelf als de verhuurder hier niet aan meewerkt.

Stel een schriftelijke opname lijn op en laat deze door beide partijen ondertekenen. Hierin beschrijf je de staat van de woning bij aanvang van de huur. Dit document heeft later bewijswaarde bij eventuele geschillen.

Tijdens de huur

Behandel de woning netjes en rapporteer gebreken direct aan de verhuurder. Als je problemen laat voortbestaan, kun je aansprakelijk gesteld worden voor verdere schade die voorkomen had kunnen worden.

Bewaar alle correspondentie met de verhuurder, inclusief meldingen van gebreken en verzochte reparaties. Dit kan belangrijk zijn om aan te tonen dat bepaalde schade niet door jouw toedoen is ontstaan.

Bij beëindiging van de huur

Plan een eindopname met de verhuurder voordat je vertrekt. Zorg ervoor dat beide partijen de staat van de woning beoordelen en eventuele geschilpunten vastleggen. Maak opnieuw uitgebreide foto's ter vergelijking met de situatie bij aanvang.

Als de verhuurder je waarborgsom niet binnen de wettelijke termijn terugbetaalt, stuur dan een schriftelijke aanmaning. Blijft hij in gebreke, dan kun je juridische stappen overwegen of hulp zoeken bij het Juridisch Loket.

Veelgestelde vragen over waarborgsommen

Is een waarborgsom altijd verplicht?

Nee, een waarborgsom is niet wettelijk verplicht. In de praktijk wordt echter vrijwel altijd een waarborgsom opgenomen in koop- en huurovereenkomsten. Bij woningaankoop gebeurt dit standaard, bij huur hangt het af van de verhuurder.

Kan ik onderhandelen over de hoogte?

Bij woningaankoop is onderhandeling meestal zinloos, omdat 10% de vaste standaard is. Bij huur kun je proberen te onderhandelen, maar de verhuurder heeft meestal de sterkere positie in een krappe woningmarkt.

Wat gebeurt er als ik de waarborgsom niet kan betalen?

Bij het aankopen van een woning kun je een bankgarantie regelen. Bij huur zijn er minder alternatieven, hoewel sommige verhuurders bereid zijn tot een betalingsregeling of een lagere waarborgsom in ruil voor extra zekerheden.

Krijg ik rente over mijn waarborgsom?

Bij woningaankoop krijg je geen rente. Het geld staat op een rekening van de notaris. Bij huur is de verhuurder in Nederland niet verplicht rente te betalen, tenzij dit expliciet in het huurcontract staat.

Kan de waarborgsom worden opgehoogd tijdens de huur?

Alleen als dit expliciet in het huurcontract staat en er geldige redenen zijn, zoals een huurverhoging. De verhuurder kan niet zomaar besluiten de waarborgsom te verhogen.

Juridische bescherming en geschillen

Waar kun je terecht bij problemen?

Bij geschillen over waarborgsommen bij huur kun je terecht bij:

• Het Juridisch Loket voor gratis eerste advies
• Een huur advocaat voor complexe zaken
• De kantonrechter voor gerechtelijke procedures

De Huurcommissie behandelt geen geschillen over waarborgsommen - dit valt buiten hun bevoegdheid.

Handhaving door gemeenten

Vanaf 2023 kunnen gemeenten handhaven op te hoge waarborgsommen bij huurcontracten. Zij kunnen niet optreden bij het niet-terugbetalen van waarborgsommen. Dat blijft een civielrechtelijke aangelegenheid tussen huurder en verhuurder.

Bewijslast en documentatie

Bij geschillen ligt de bewijslast bij de partij die iets beweert. Verhuurders die schade willen verrekenen moeten kunnen aantonen dat deze schade bestaat en door de huurder is veroorzaakt. Kopers die ontbindende voorwaarden inroepen moeten aantonen dat aan de voorwaarden is voldaan.

Goede documentatie is daarom essentieel: foto's, e-mails, rapporten van experts, en alle andere relevante stukken kunnen het verschil maken in een geschil.

De toekomst van waarborgsommen

Verwachte ontwikkelingen in de huurmarkt

De regelgeving rond waarborgsommen wordt steeds strenger om huurders beter te beschermen. Mogelijk zien we in de toekomst:

• Verdere verlaging van maximumbedragen
• Strengere handhaving door gemeenten
• Meer alternatieven zoals borgstellingsmaatschappijen
• Verplichting tot rentevergoeding

Digitalisering en nieuwe mogelijkheden

Technologische ontwikkelingen maken nieuwe vormen van zekerheidsstelling mogelijk. Denk aan:

• Digitale borgstellingsplatformen
• Blockchain-gebaseerde garanties
• Geautomatiseerde terugbetalingen
• Real-time monitoring van woningschade

Waarborgsommen en de verhuurmarkt

Impact op toegankelijkheid

Hoge waarborgsommen vormen een barrière voor mensen met beperkte financiële middelen. Vooral starters, studenten en mensen met lagere inkomens hebben moeite om meerdere maanden huur bij elkaar te krijgen.

De verlaging van het maximum naar twee maanden kale huur helpt, maar lost het probleem niet volledig op. Voor veel mensen blijft 2.000-3.000 euro nog altijd een groot bedrag om in één keer neer te leggen.

Alternatieven die opkomen

Steeds meer verhuurders accepteren alternatieven voor traditionele waarborgsommen:

• Huurgarantie-verzekeringen
• Ouders die zich borg stellen
• Gespreide betalingen over meerdere maanden
• Lagere waarborgsom tegen hogere huur

Deze ontwikkeling maakt de huurmarkt toegankelijker, vooral voor jongeren die net beginnen met werken.

Je waarborgsom beschermen

Preventieve maatregelen

De beste bescherming tegen problemen met je waarborgsom is voorkomen dat er problemen ontstaan:

Bij huur:

• Behandel de woning alsof het je eigen huis is
• Meld gebreken direct aan de verhuurder
• Houd de woning schoon en onderhoud waar jij verantwoordelijk voor bent
• Respecteer de huisregels en voorkom overlast

Bij koop:

• Zorg ervoor dat je financiering op orde is voordat je biedt
• Werk mee aan alle vereiste onderzoeken en keuringen
• Houd je aan de afspraken in het koopcontract
• Communiceer open met alle betrokken partijen

Als er toch problemen ontstaan

Mocht er onverhoopt een geschil ontstaan over je waarborgsom:

1. Blijf kalm en zakelijk - emoties helpen niet bij het oplossen van conflicten
2. Verzamel bewijs - foto's, documenten, en getuigenverklaringen
3. Probeer eerst zelf tot een oplossing te komen - veel geschillen zijn op te lossen door goed overleg
4. Zoek professionele hulp als een oplossing niet lukt - juridisch advies kan kostbare fouten voorkomen
5. Houd rekening met kosten en tijd van juridische procedures

Conclusie: de waarborgsom als bescherming voor beiden

Een waarborgsom vormt een essentieel onderdeel van het Nederlandse stelsel van koop- en huurovereenkomsten. Het beschermt verkopers en verhuurders tegen financiële risico's, terwijl het voor kopers en huurders belangrijk is om te weten wat hun rechten en plichten zijn.

De recente wetswijzigingen tonen aan dat de overheid werk maakt van betere bescherming voor huurders. Met maximumbedragen en strikte terugbetaaltermijnen krijgen huurders meer zekerheid over hun financiële verplichtingen.

Voor kopers blijft de waarborgsom een standaard onderdeel van elke woningaankoop. Door je goed voor te bereiden en gebruik te maken van alternatieven zoals bankgaranties, hoeft dit geen onoverkomelijke hindernis te zijn.

Het belangrijkste advies: zorg ervoor dat je begrijpt waar je aan begint voordat je een koop- of huurovereenkomst tekent. Een waarborgsom is een serieuze financiële verplichting, maar met de juiste kennis en voorbereiding vormt het geen probleem in je reis naar een nieuwe woning.

Bij VrijheidVastgoed helpen we mensen regelmatig bij hun eerste stappen in de vastgoedwereld. Of je nu koopt, huurt, of verhuurt. Begrip van financiële instrumenten zoals waarborgsommen is essentieel voor succes. Want vastgoed draait niet alleen om stenen, maar ook om het begrijpen van alle financiële aspecten die erbij komen kijken.

‍