Maria (72) woont al 30 jaar in hetzelfde rijtjeshuis in Utrecht. Haar hypotheek is afgelost en het huis is nu €380.000 waard. Maar toen haar CV-ketel kapotging en ze €8.000 moest betalen voor vervanging, zag ze geen uitweg. Een hypotheekverhoging was onmogelijk vanwege haar beperkte pensioeninkomen.

"Waarom zou je niet je huis verkopen en terughuren?" stelde haar financieel adviseur voor. "Dan krijg je direct €304.000 uitbetaald en kun je gewoon blijven wonen." "Voor €1.267 per maand huur ben je van alle grote onderhoudskosten af."

Maria deed het. Ze kreeg €304.000 op haar rekening, kon eindelijk die dure badkameraanpassing doen, en geniet nu van een zorgeloos pensioen zonder zich zorgen te maken over lekkende daken of defecte apparaten.

Voor steeds meer Nederlandse huiseigenaren biedt 'sale & leaseback' een slimme manier om hun overwaarde te verzilveren zonder hun vertrouwde omgeving te verlaten. Je ontvangt meestal zo'n 70-90% van de overwaarde van je huis terwijl je gewoon kunt blijven wonen.

Hoe verkopen en terughuren werkt

Bij sale & leaseback verkoop je je huis aan een investeerder of gespecialiseerd bedrijf en tekent gelijktijdig een huurcontract voor hetzelfde pand. Je krijgt een groot bedrag ineens uitbetaald en betaalt vanaf dat moment maandelijks huur.

Praktijkvoorbeeld:

Henk en Lea zijn 67 en 69. Hun huis is € 350.000 waard. De opkoper betaalt hen 80% van de marktwaarde, dus € 280.000. Wel moeten ze elk jaar huur betalen van 5% van de verkoopopbrengst, dus € 14.000. Daar komen nog eenmalige kosten bij van 1,5% van de opbrengst, dus € 4.200 

Voor wie is dit interessant?

Senioren die hun pensioen willen aanvullen

• Aanpassingen aan de woning financieren (traplift, aangepaste badkamer)
• Extra budget voor reizen en hobby's
• Thuiszorg bekostigen
• Kinderen en kleinkinderen financieel ondersteunen

Mensen met acute liquiditeitsbehoefte

• Echtscheiding waarbij uitkoop nodig is
• Ondernemers die kapitaal nodig hebben voor hun bedrijf
• Eigenaren die geen hypotheekverhoging kunnen krijgen
• Mensen die dringend geld nodig hebben maar niet willen verhuizen

De belangrijkste voordelen

1. Directe toegang tot je overwaarde 

Het grootste voordeel is dat je direct beschikt over een groot bedrag zonder te hoeven verhuizen. Bij investeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen ligt dit tussen 70% en 90% van je woningwaarde.

2. Onderhoudsvrijdom 

Als huurder ben je verlost van alle grote onderhoudskosten. Voor een gemiddelde woning kun je rekenen op €2.000-€4.000 per jaar aan groot onderhoud. Over tien jaar is dat €20.000-€40.000 besparing. Geen zorgen meer over:

• Nieuwe CV-ketel (€3.000-€6.000)
• Dakreparaties (€10.000-€20.000)
• Schilderwerk (€5.000-€8.000)
• Onverwachte reparaties aan riolering of elektra

3. Fiscale voordelen

• Geen eigenwoningforfait meer (ongeveer €1.400 per jaar minder belasting bij een huis van €400.000)
• OZB vervalt (€600-€1.200 per jaar)
• Opstalverzekering vervalt (€200-€400 per jaar)

4. Flexibiliteit behouden 

Hoewel je vaak voor langere tijd tekent, geeft huren uiteindelijk meer flexibiliteit. Als je toch wilt verhuizen naar een zorginstelling, kun je het huurcontract opzeggen. Bij eigendom moet je eerst verkopen, wat maanden kan duren.

5. Bescherming tegen waardedaling 

Je hebt je waardestijging al 'gevangen' op het moment van verkoop. Als huizenprijzen dalen, is dat het probleem van de nieuwe eigenaar, niet van jou.

6. Woonzekerheid 

De huurperiode kan variëren en wordt vastgesteld in de huurovereenkomst. Dit kan een periode zijn van enkele jaren tot een levenslange huur, afhankelijk van uw behoeften. Je kunt vaak tot je overlijden in je vertrouwde huis blijven wonen.

Aanbieders met verschillende voorwaarden

Grote verschillen in uitkoop prijzen 

Banken bieden over het algemeen niet meer dan 50% van de overwaarde van uw woning. Bij investeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen daarentegen ligt dit tussen 70% en 90%. Het loont dus om verschillende partijen te vergelijken.

Gespecialiseerde sale & leaseback bedrijven 

Deze partijen richten zich volledig op deze markt en bieden vaak:

• Transparante prijsstelling
• Heldere contractvoorwaarden
• Ervaring met de juridische complexiteit
• Langlopende huurgaranties

Institutionele beleggers

Pensioenfondsen en verzekeraars kunnen vaak:

• Hogere percentages van de woningwaarde betalen
• Lagere huurprijzen aanbieden
• Meer zekerheid bieden over continuïteit

Waar je op moet letten

Huurprijs afspraken
Zorg voor heldere afspraken over:

• De initiële huurprijs
• Het indexatiemechanisme (maximaal wettelijke verhogingen)
• Eventuele huurvrije periodes bij groot onderhoud

Onderhoudsverplichtingen Maak duidelijke afspraken over:

• Wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud
• Hoe wordt groot onderhoud aangemeld en goedgekeurd
• Wat zijn de responstijden bij spoedgevallen

De nadelen die je moet kennen

1. Hogere maandelijkse lasten 

Vaak is de huur hoger dan de hypotheeklasten. Hierdoor gaan je vaste lasten per maand dus omhoog. Voor veel mensen is de maandelijkse huur aanzienlijk hoger dan hun voormalige eigen woning lasten.

2. Je geld kan opraken 

Omdat je woonlasten hoger worden en je als het ware gaat leven van je spaargeld, bestaat het risico dat je geld op den duur op raakt. Bij €1.167 per maand heb je na 20 jaar je €280.000 'terugbetaald' via huur.

3. Lagere verkoopopbrengst dan bij reguliere verkoop

Investeerders bieden doorgaans minder dan particuliere kopers die er zelf in gaan wonen. Het verschil kan €50.000-€80.000 bedragen vergeleken met een reguliere verkoop.

4. Hogere vermogensbelasting 

Over je eigen (eerste) woning betaal je alleen vermogensbelasting in de vorm van het eigenwoningforfait, maar het uitgekeerde bedrag valt onder Box 3. Dit betekent dat je belasting betaalt over het totale bedrag dat boven de vrijstellingsgrens van € 57.000 (voor één persoon) of € 114.000 (voor fiscaal partners) uitkomt.

5. Verlies van zeggenschap 

Wil je bijvoorbeeld na de verkoop een wereldreis maken en je huis onderhuren? Dan zal je hiervoor eerst toestemming moeten krijgen van de verhuurder. Ook voor verbouwingen en aanpassingen ben je afhankelijk van de verhuurder.

6. Impact op uitkeringen 

Voor huurtoeslag geldt een maximum van €37.395 en voor zorgtoeslag is de vermogensgrens €141.896. Na de verkoop van een woning vervalt dus in de meeste gevallen je recht op uitkeringen en toeslagen.

Alternatieven om te overwegen

Verzilverhypotheek 

Voor 60-plussers kan een verzilverhypotheek voordeliger zijn. Je behoudt eigendom maar krijgt maandelijks geld of een bedrag ineens. De schuld loopt op, maar je profiteert van waardestijgingen.

Hypotheekverhoging 

Als je voldoende inkomen hebt, is hypotheekverhoging meestal voordeliger. Je betaalt rente en aflossing, maar houdt eigendom.

Kleinere woning kopen 

Bijna altijd is het daarom financieel gezien voordeliger om je woning te verkopen en ergens anders te gaan wonen (in een goedkopere koopwoning of in een huurwoning). Het verschil tussen je huidige huis en een appartement kan €100.000-€150.000 opleveren.

Wanneer is sale & leaseback de beste keuze?

Deze constructie kan ideaal zijn als:

• Je absoluut niet wilt verhuizen vanwege emotionele gehechtheid
• Je geen hypotheekverhoging kunt krijgen vanwege leeftijd of inkomen
• Je dringend liquiditeit nodig hebt voor zorgkosten of aanpassingen
• De waarde van zorgeloos wonen opweegt tegen de financiële nadelen
• Je bewust kiest voor meer comfort in ruil voor minder erfenis

Praktische tips voor een goede deal

Vergelijk meerdere aanbieders: de verschillen tussen aanbieders kunnen tienduizenden euro's schelen in zowel de uitkoopprijs als huurvoorwaarden.

Laat je professioneel adviseren: schakel daarom altijd financieel advies in als je deze constructie overweegt. Onze adviseurs kunnen een financiële planning met je opstellen, zodat je zeker weet dat je nu en later goed zit.

Bereken verschillende scenario's: reken uit wat er gebeurt als je het geld ophebt. Kun je dan de huur nog betalen? Heb je dan nog andere opties?

Betrek je familie: sale & leaseback heeft impact op de erfenis. Bespreek je plannen met je kinderen om verrassingen te voorkomen.

Hoe VrijheidVastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed bespreken we alle vormen van vastgoedstrategieën, inclusief sale & leaseback constructies. Onze community bevat leden die ervaring hebben met deze constructie en kunnen delen welke voordelen en valkuilen ze zijn tegengekomen.